戴德梁行：2016年广州楼市成交大丰收 市场潜力可观

领先全球的房地产服务商戴德梁行于1月18日对2016年第四季度暨全年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

经济新常态下的2016年，降首付、降准、营改增、土地限价等政策频频出台；“去库存“在年初被列为2016年五大经济任务之一，对住宅市场的推动和刺激成果显著。此外，全球经济形势的疲软及诸多不确定性因素促使资本涌入资金流稳定、能相对较好规避通胀风险的房地产市场，2016年成为了中国房地产史上的成交大年：数据显示，前11个月国内商品房销售金额10.3万亿，与2015年全年相比高出18%，销售面积也创下新高。物业市场大宗交易同样生猛：以上海为例，戴德梁行统计的大宗物业交易在12月跨入1300亿元大关，同比翻番有余。整体来看，房地产市场可谓空前繁荣。

商品房销售市场：成交大丰收，市场潜力可观

2016年前11月对比2015年全年，新建（一手）商品房成交面积升16%，成交总额升26%；存量（二手）房市场表现更为突出，成交面积升43%，成交总额攀升68%。商品住宅毫无疑问是商品房增量的核心驱动力：无论是从商品房成交的面积增量还是金额增量来看，住宅的贡献都去到9成左右。

尽管2016年住宅销售强劲，但戴德梁行认为，未来的广州楼市成长空间仍然可观：广州人口是上海的56%，但一二手住宅成交总面积仅占上海的46%；即便加上可能分流部分广州购买力的佛山住宅市场，广佛一二手住宅成交面积相加，仍低于上海。实际上，广州与上海的住宅成交面积差距并非因为广州购买力弱；2016年广州一手商品住宅明显供不应求，0.7的供销比创近年新低，显示出市场存在巨大的购买需求未被满足；新建商品住宅库存一路走低，2016年末广州可售库存仅739万平方米，预测去化周期5.7个月。戴德梁行助理董事及华中区研究部主管林珂指出，市场供应有限使得需求未得到完全满足，广州楼市未来的成长空间仍然巨大，潜力无限。

土地市场：增城备受追捧，广州仍为一线性价比最高城市

经历了前三个季度的淡静，四季度的广州土地市场终于迎来高潮：共计49宗、241.5万平方米土地拍出，成交金额449.6亿元。然而2016年仍是一个土地成交小年：全年成交面积605.2万平方米，同比减少6.6%，成交金额732.1亿，同比下滑23.4%。盘点2016年的土地市场可以明显看出，“产业落位”、“去库存”主导了土地出让：2016年全年工业用地占整体土地成交面积的比重为45.2%，比去年同期占比明显上升，显示土地出让支持“产业落位”的功能在今年继续走强；住宅用地出让面积则同比缩减，所占比重由2015年的45.0%降至40.2%。分区域来看，外围区域仍是2016年的土地供应成交主力，全年外围区域成交面积占全市成交面积的89%，比去年高出7个百分点，成交金额占全市的55%，比去年升高24个百分点。

2016年广州土地市场溢价率前十的地块中，增城区独占八块，且均为住宅用地。林珂指出，东部交通枢纽规划的落位、不限购政策以及较低的土地成本，是增城宅地备受追捧的重要原因。

2016年，除深圳外一线城市的土地供应面积均在缩减，但在北上广深四个城市中，广州的土地供应面积仍排在第二位。对比一线城市近三年各类型用地的成交楼面均价，从高到低依次为：深圳、北京、上海、广州；广州的住宅用地、商办类用地、工作用地成交楼面均价分别是上海的77%、73%和62%。戴德梁行指出，在一线城市之中，广州的土地供应仍然较多且价格最低，城市成本优势尽显，性价比最高之城当仁不让。

写字楼市场：供应吸纳双创新高，CBD未来租金看涨

2016年前三季度，广州录得地区生产总值14037.78亿元，同比增长8.1%，增长率高于全国和全省。第三产业增加值实现同比增长8.9%，产业结构占比67.77%，比重同比提升1.64个百分点。

第三产业的稳步发展在写字楼市场上得到了清晰的反映：2016年以来，金融业、专业服务业企业继续保持强势扩张，戴德梁行数据显示，2016年办公面积扩张的企业中，金融类占比34%，同比攀升12个百分点，专业服务业的扩张也同比上升10个百分点至17%。

四季度广州甲级写字楼市场迎来了天盈广场东塔、凯华国际广场和宝地广场的入市，将全年新增供应推升至94.1万平方米的新高，年末甲级写字楼存量攀升至468.3万平方米。受新增供应推动，年内吸纳量录得57.5万平方米，四季度末整体空置率同比上升6个百分点至14.3%；由于今年新增物业大多质素优良越且较早展开预租等策略，因此尽管供应激增，平均租金并未陷入低谷，四季度全市甲级写字楼市场录得平均租金168.8元/平方米/月，按年增长0.4%。

经历了2016的供应大潮，2017的广州甲级写字楼市场新增供应极其有限，28万平方米的新增供应将全部位于琶洲板块。林珂指出，尽管现时珠江新城的存量占到全市甲级写字楼存量的67%，但随着珠江新城步入供应末期，现有项目可租赁面积较之前有限，业主方将把握更多主动权。随着出租率的稳步提升，珠江新城未来租金看涨；而琶洲和金融城板块将接棒珠江新城，迎来快速发展期。

零售市场：线上线下加快融合，市场日趋多元成熟

2016年1-11月，广州实现社会消费品零售总额7955.84亿元，增长9.0%，增速位于一线城市首位，但较去年同期回落2.4个百分点。与其它一线城市一样，其增速低于全国平均。经历了前期的高速发展，限额以上网上商店零售额增速 从2014-15年60%以上降至今年3月以来25%左右。

广州优质零售市场全年新开4大购物中心，带来商业面积近25万平方米，年末全市核心商圈优质商业存量推升至172.5万平方米。经济形势的承压及竞争的日趋激烈促使各大购物中心加快调整、升级和转型的步伐。受新项目的入市、商场业态调整等因素的影响，四季度广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米1,266.6元，环比暂跌4.9%。尽管平均租金暂时回落，但多个商场通过业态调整、品牌升级、增加体验式元素和活动等方式拉动了零售商和顾客的回归。

回顾2016年的广州零售市场，快时尚扩张速度较前期放缓，明星餐饮品牌保持强势；文化娱乐业态日益增加，处于探索阶段的创新业态也成为空间吸纳的新力量。林珂表示，在竞争日趋激烈的同时，广州的零售市场也在发生着深刻变化：各大品牌加快线上、线下渠道整合，升级支付手段、开拓新的配送模式，以迎合消费习惯的变化；此外，广州市场新品牌在2016年持续增加，零售品牌对产品线进行进一步细分，设计师品牌、买手店等个性品牌增长较快，市场品牌及产品线日益丰富，反应出广州零售市场正变得日趋多样化、成熟化。

展望未来，戴德梁行预计，尽管电商对实体商业的冲击仍然巨大，但各大零售商正逐步探索出一条线上、线下融合发展的道路，随着实体商业调整的逐步完成和新兴业态的不断加入，更加注重个性化、体验化的实体商业或将迎来再一次的复苏。在新的一年，广州优质商业面积或将加快吸纳，租金走势则趋于平稳。