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链家:2016年广州二手房红盘收官 年轻人置业趋主导

来源:  广州链家研究院 广州房掌柜  2017-01-18 05:38:54
[摘要]2016年全年广州市二手住宅买卖交易中,占比最大的是26-30岁之间的群体,达30.3%,比2015年同期增加4.6个百分点;套均总价为171.8万元/套,同比增加30.4万元/套,显示年轻客户群在自身资金储备、父母积蓄及银行信贷的支持下,可承受的物业总价水平有所提高。

2016年12月,广州市二手住宅市场进入年末传统成交旺季,当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比增加34%,住宅租赁业务量与11月持平。

广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,2016年12月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为24969元/平方米,环比上升1.7%,同比上升21.2%(下表1)。2016年全年广州二手住宅成交均价为23704元/平方米,同比上升16.0%。租赁市场方面,2016年12月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均租金为50.83元/平方米·月,环比下跌0.1%,同比上升4.1%。2016年全年广州二手住宅平均租金为49.49元/平方米·月,同比上升2.2%。

表1:2016年12月广州市二手住宅成交价格同比表

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年轻人置业渐趋主导

据广州链家研究院的统计数据,2016年全年广州市二手住宅买卖交易中,占比最大的是26-30岁之间的群体,达30.3%,比2015年同期增加4.6个百分点;套均总价为171.8万元/套,同比增加30.4万元/套,显示年轻客户群在自身资金储备、父母积蓄及银行信贷的支持下,可承受的物业总价水平有所提高。购买物业套均总价最高的是年龄在36-40岁之间的客户群,在2016年的套均总价为224.7万元/套,比2015年增加42.9万元/套。但其成交占比只有13.9%,同比减少2.7个百分点,该类客户一般已持有两套房产,在限购的前提下只能通过“卖一买一”来完成再置业的计划。

此外,从下表2也可以看到,各个年龄段的客户对海珠区的认同度普遍较高,选择在该区购房的比例皆在19%以上。而天河、白云两区的吸引度则平分秋色,30岁以下的买家会相对倾向在天河寻找合适的物业,40岁以上的客户则把白云区的居住环境作为参考的因素。广州链家研究院院长周峰认为,受老城区可售房源数量有限的影响,年轻群体从原本熟悉的老城区逐步“外流”已成大趋势。

表2:2016年全年广州市二手住宅买家按不同年龄对置业区域的选择表(套均总价单位:万元/套)

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2017年,“稳中微调”是主线

2016年,有13万套物业通过广州二手楼市实现转售。而从2016年8月开始,为应对部分城市房地产市场过热的情况,“规范市场行为”成为房地产领域的主要动词,20多个城市重提限购、限贷政策,同时对开发企业、中介企业的经营行为作出详细的规范化要求。主管部门旨在维护市场秩序、促进行业健康发展,对房地产市场的要求仍旧是“稳定”为主,防止市场出现大起大落。

在这个大环境下,2017年广州市住宅市场的表现,将建立在两个因素的变化上。

一、货币政策是否由“宽松”转向“中性”。市场过热,很大程度上是客户借助银行贷款入市所致,2016年全国主要大、中城市的房地产市场表现已能证明。目前重申限贷政策的城市,多数是提高二套房的首付比例和维持“认贷不认房”的标准,只有北京、深圳等少数几个城市执行“认房又认贷”的严格标准。广州在市场成交结构上,以自住和改善型客户为主,投机性质购房比例相当小。预计短期内跟进“认房又认贷”的可能性相对较低,但银行给予首套房客户的利率优惠折扣,是否维持较长时间的8.5折,则有待验证。

二、换房族的入市行为会否持续。2016年广州楼市成交量出现同比大增,换房族贡献的力量不可忽视,“卖一再买一”的行为也加速了市场存量房源的流转。客户的换房计划,除了上述“认贷不认房”的辅助条件外,还有对当时市场对应板块楼价的认同度。而2016年下半年广州楼价处于上升通道内,个别房源稀缺板块,楼价比2015年上涨了两成。潜在换房客户本身有居住之所,若楼价已超出其可承受范围,不排除他们的再入市计划会有所推后。

广州链家研究院院长周峰预期,在市场潜在客户和有效房源于2016年被快速消化,及政策调控面从相对宽松转向平稳的前提下,2017年广州楼市的基调以“稳中微调”为主,随着两年前市区出让地块的陆续开工,中心城区的一手住宅成交比例有望轻微增加。佛山对广州的客户分流作用仍在,而本地供应不足的楼盘物业价格仍会有窄幅上调的空间。一、二手住宅市场总体成交量或较2016年缩减一成,这属于正常的调整。2017年住宅租赁市场则继续受公寓市场分流及部分租客转当业主的影响,无论成交量抑或备案量,皆可能继续走低。2017年1月1-14日,经广州链家促成的二手住宅买卖宗数与2016年12月同期持平;全市成交均价为25425元/平方米,比2016年12月同期上升3.2%。


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责任编辑:赖谷兰

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