任泽平：2017年房地产投资不悲观 土地购置费超预期

　　当前，对2017年房地产销售回落已达成共识，但对房地产投资增速分歧较大。我们认为2017年房地产投资增速不悲观。增速具体多少？什么样的方法可以合理预测？有哪些因素提供支撑？在年度策略报告基础上，本文提出三种房地产投资解构和预测方法，预测2017年投资增速并讨论其支撑因素。

　　摘要

　　预测房地产投资开发投资增速。

　　为了从方法论上解决房地产投资的预测问题，我们提出三种方法对房地产投资进行解构和预测。1）基本结构法：土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本；2）细项结构法：土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他；3）地区结构法：一线城市+二线城市+环一线的三线城市+其他三线城市。三种方法预测2017年房地产开发投资增速分别2.6%、2.9%和3%；2016年为5.9%。基于此，我们认为，2017年房地产投资增速范围为1-3%，且接近3%的概率更大。

　　屯粮而兵马未动，开发商资金足以支撑投资。

　　有观点认为，地王频出推高房企拿地成本，当前房企外部融资收紧，未来房企资金面紧张，会对房地产投资产生限制。我们用三个指标对房企资金压力进行纵向比较，结果均表明，得益于销售回款，房企资金面在2016年得到改善。对于很多房企来说，2016年，由于资金普遍充裕，土地市场上并未有很好战绩，销售款也未转化为土地款，屯粮而兵马未动。2017年，外部融资收紧对一部分房企形成压力，对资金雄厚的开发商，则是弯道超车的好机会。基于此，我们认为房企资金足以支撑未来1年的开发投资需求。

　　政策催化下，土地购置费超预期。

　　房地产地区分化的一致性预期下，房企卡位重点城市产生对一二线和强三线土地购置的强烈需求，这一趋势将继续延续。我们认为，二线和强三线土地供应将更有弹性，主要得益于两个政策红利。一是长效机制破冰，“人地挂钩”推行，人口流入的热点城市地方政府改变“量出为入”供地思维，增加建设用地供应。二是“盘活城市闲置和低效用地”，供地市场化改革将增加存量土地流动性。此外，2017年，是房地产行业集中度提高之年，房企深度洗牌和两极分化，将增加项目并购和土地交易，这也将成为土地购置费重要支撑。

　　风险提示：房地产市场超预期回落；房企融资政策超预期收紧

　　目录

　　1  预测房地产投资开发投资增速

　　1.1  方法一：基本结构法

　　1.2  方法二：细项结构法

　　1.3  方法三：地区结构法

　　2  屯粮而兵马未动，开发商资金足以支撑投资

　　2.1  热销带动全国房企到位资金增长

　　2.2  热销改善房企资金缺口情况

　　2.3  热销增加回款对经营资金覆盖度

　　3  政策催化下，土地购置费超预期

　　3.1  热点城市土地供应减少的现状

　　3.2  2017年是行业集中度迅速提高的过程，并购重组增加

　　正文

　　1    预测房地产投资开发投资增速

　　房地产开发投资完成额，统计主体为注册类型为房地产开发的法人单位，统计范围包括开发以住宅为主的各类型建筑物、配套设施、对应土地开发工程和土地购置所进行的投资。因此我们可以理解为房企进行各类型二级开发所进行的投资，不包括一级土地开发投资，也不包括非房企进行的开发投资。

　　当前，市场对明年房地产销售回落具有一致性预期，但对于开发投资产生较大分歧。我们认为，房地产开发投资增速并不悲观，2016年同比为5.9%，2017年为1-3%，且接近3%的概率更大。为此，我们在此前年度策略的研究基础上，完善并提出三种房地产开发投资的解构和预测方法，通过测算得到相近的结果。

　　1.1 方法一：基本结构法

　　国家统计局的数据是从各个房企向上汇报汇总的，房企对于每个开发项目都有单独的投资核算。按照定义和对房企NAV估值的计算过程，可以将房地产开发投资解构为土地购置费和建安支出，其中土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金，也包括房企通过项目收购兼并获取土地的成本。把获取土地以外的投资归入建安支出，其中最主要的就是建筑安装工程费用，可进一步分解为单位建安支出和房屋施工面积的乘积。