房地产行业格局加速并购重构 5000亿级房企呼之欲出

　　2016年火爆的楼市，令全国商品房销售面积和销售额双双同比大涨，而在行业集中度不断提升的背景下，龙头房企们也纷纷刷新了各自的销售记录。尤其是恒大、万科、碧桂园三家，成为中国首批年销售额突破3000亿元的房企，三家公司的总销售更是超过万亿元，占据了中国房地产市场10%左右的份额。

　　与此同时，2016年销售超过百亿元的房企达到了131家，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%

　　对此，有业内人士指出，随着房地产市场告别“黄金时代”，中小房企的生存空间将会越来越小，行业的兼并重组则会越来越频繁地发生，手握充足资金的龙头房企，在行业格局的重构中将掌握主动。

　　5000亿级房企呼之欲出

　　1月5日晚，万科率先披露了其全年销售业绩，2016年公司全年累计实现销售面积2765.4万平方米，销售金额3647.7亿元。随后，碧桂园也于当晚公告称，公司2016年共销售建筑面积约3747万平方米，销售总额3088.4亿元，同比增幅超过100%。其中，公司权益所有人应占销售金额及销售面积分别为2347.6亿元及2979万平方米。

　　恒大则是选择在1月6日早间公布了其全年销售情况，2016年共实现合约销售额3733.7亿元，累计合约销售面积为4469万平方米。尤其是在权益销售额上，他们也以高达3550.6亿元稳坐第一。

　　值得注意的是，为了继续保持高速增长，恒大和万科在并购与土地市场上也不断出手。

　　广发证券房地产行业首席分析师乐加栋指出，自2015年至今，恒大通过收购兼并、城市更新、旧城改造等多元化方式获取项目，特别在深圳，已通过城市更新获取近千万平方米潜在储备资源，货值高达约4000亿元。

　　而万科则在2016年最后一个月新增加项目34个，支付的土地出让金高达323.47亿元，是当月销售额的1.38倍，不但刷新了万科单月拿地总额的记录，从拿地数量上看也是近年来的新高。

　　对此，市场人士认为，2017年这两家房企对于销售榜首位的争夺会更加激烈，很可能双双突破5000亿元，“从两家公司的土地规模、现金状况和项目开发能力来看，只要他们自己愿意，且市场环境没有发生大的变化，完成5000亿元的年销售也就是这一两年的事情。”

　　而在去年12月份，万科董事会主席王石曾表示， “万科现在的营业额是2000亿元，预计10年后会达到1万亿元，快的话6年便可以实现。”

　　除了上述三家企业外，绿地、保利、中海的销售额也超过了2000亿元，融创、华夏幸福、绿城、华润、金地5家则首次突破了千亿元大关，另外万达也继续保持在千亿元级别。

　　“千亿级企业几乎全都进行了前瞻性的战略布局，这也是房企的核心竞争力之一，这也使得他们紧紧抓住了一、二线热点城市的机遇，今年他们大部分的销售额也都来自上述城市，而中小房企几乎无力承担一、二线热点城市的土地价格，只能选择合作开发或者转让退出。”有分析人士称。

　　房地产并购重组加速

　　实际上，在优质资源稀缺与资金宽松的影响下，2016年的房地产行业，兼并重组也是愈演愈烈。其中，龙头房企凭借规模、资金优势成为房地产行业并购的主力军。根据中指院的统计数据显示，年内销售规模在300亿元以上的房企，完成及正在进行中的并购案例接近100起，占行业并购数量的七成以上。频繁的兼并重组，则直接导致了市场集中度的进一步提高。

　　根据克尔瑞统计，2016年各梯队房企集中度均呈上升趋势，TOP100房企市场份额已占到44%，较2015年进一步提升4个百分点，大型房企的品牌规模优势愈发突出，中小企业的份额也面临更大下滑的压力。

　　而2016年三季度以来行业调控持续加强，尤其针对房企再融资的管控趋于严格，9月份开始，房企公司债等再融资收紧，10月份全国范围内调控升级、中央经济工作会议的表态和年底地产类监管备案暂停都释放出管理层对于房企去杠杆的明显态度。

　　中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，在这样的格局下，企业分化将更为明显，尤其融资政策的收紧将对中小型房企产生更大的影响，这也将加剧企业间并购整合的可能性。仅从2016年的情况看，便有越来越多的企业从战略角度急流勇退，联想、海尔等企业选择在行业高点将旗下地产业务的剥离说明行业正逐步向专业化进军，因此合作、并购将在2017年进一步扩大规模，拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业也将获得更多捡便宜的机会，在行业格局重构中掌握主动。

　　融创中国董事会主席孙宏斌也指出，“排名前10位的品牌房企，10年后会占据销售市场份额的40%，较目前提升一倍，按1年10万亿元的市场规模计算，10大龙头房企的平均销售规模在4000亿元。大房企收购、兼并小开发商的局面也会不断出现。”

　　根据国家统计局数据显示，2016年1月份—11月份，全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比增长24.3%；全国商品房销售额10.25万亿元，同比增长37.5%。11月末，全国商品房待售面积6.91亿平方米，已经是连续9个月减少。

　　不过，业内人士指出，随着去年10月份新一轮楼市调控的开始，楼市过热的情况将出现改变，但全国每年商品房销售额还会保持在10万亿元左右，对于龙头房企来说，这一市场规模已经足够，未来的市场集中度还会继续提升。