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仲量联行:珠江新城甲级办公楼供应高峰带动企业升级需求

来源:  仲量联行 广州房掌柜  2017-01-10 08:43:00
[摘要]纵观2016年,广州甲级办公楼市场新增供应为历年新高,其中超过70%集中于珠江新城。周大福金融中心等优质新供应进入市场,带动了企业升级办公楼搬迁, IT类企业成为优质办公楼需求的新增长点

  未来一年,华南一线城市新增供应约为24万平方米,开发商主要为国内开发商。二线城市预计将有超过100万平方米新增供应进入华南市场,其中由知名开发商开发的供应量约为80万平方米,占比较高。

  黄伟栋预计未来十二个月,广州和深圳整体将继续供不应求。一线城市的空置将仍为潜在租户的首选。租赁市场维持为业主市场,租金继续上扬。在新增供应较多的情况下,二线城市整体租金走势将保持平稳。

  物流仓储投资市场预计保持火热,二线市场地价仍有上涨空间。黄伟栋指出,虽然2016年有外资资金出让资产包逐步退出物流投资市场,但这更多是由于其投资思路使然,整体物流投资市场仍保持活跃。而在租赁市场需求活跃的情况下,预计未来十二个月物流仓储投资市场保持火热。

  由于华南一线城市仓储用地供应持续短缺,佛山,深圳和惠州等二线城市将会成为发展商重点关注对象。虽然政府开始表露收紧未来土地供应的态度,但物流发展商也正在积极地通过当地企业合作开发仓储项目。发展商争抢二线城市仓储用地将会在2017年步入高潮,预计地价将延续2016年的上涨趋势。

  高端住宅

  广州住宅市场得益于年初政策利好而销量骤升,但过热的市场引来政府调控。2016年初,央行再次下调存款准备金率并维持4.35%的贷款基准利率不变,同时,相关部委还出台了契税减免政策。这些政策极大地刺激了广州本地的购房需求并推升市场情绪,因此住宅市场在春节之后便进入了“量价齐升”的快车道。2016年,全市新建商品住宅签约12.77万套,相比2015年全年上涨37%。高端住宅方面,2016年新推盘套数仅为2015年的一半左右,但全年销售却达到2,686套,仅同比下降17%。但是,这2,600多套高端住宅中,有七成左右是在二、三季度中售出的。及至第四季度,政府为了防止市场过热及维持房价稳定而加大了对高端住宅的调控力度,网签和新推盘量收到影响。有鉴于此,第四季度高端住宅销量迅速回落至约530套。

  前三季度高端住宅市场资本值涨幅明显,但第四季度涨幅开始收窄。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,强劲的升级需求与活跃的市场氛围是高端住宅价格上涨的最大推手。一手市场方面,由于全年新推数量较少,供不应求的局面更为突出,因此高端住宅一手资本值全年同比上涨15%,其中前三季度平均涨幅更是达4%。二手市场方面,一手市场的供应不足,令不少潜在买家转而考虑二手高端住宅,推动二手高端市场的资本值全年涨幅高达近20%,其中前三季度平均涨幅达5%。但是随着第四季度政府调控力度的加大,即使改善型需求未受太大影响,市场活跃度的下降依然令市场氛围开始降温,结果是第四季度高端住宅一二手资本值涨幅均收窄至3%左右。

  租金上涨主要由珠江新城的供需关系推动。珠江新城作为广州的核心中央商务区,每年都吸引着大量公司进驻,因此该区域高端住宅的租赁需求也逐年稳定增长。而2016年二三季度活跃的二手房交易市场却使区域内的可租单元相应减少,供需的不平衡,令珠江新城区域内高端住宅的平均租金在这一年内快速上涨,并带动全市高端住宅租金同比增长9%。

  2017展望

  展望2017,曾丽指出,政府开始正视房地产市场存在的风险,维持房地产市场稳健自然成为政府在下一年希望实现的目标,因此,中国人民银行将对货币供应进行控制,避免过多货币进入房地产市场;与此同时,在人民币汇率承压的背景下,利率也难有下调空间,甚至有一定几率上浮。所以,曾丽认为开发商借贷成本和购房借贷成本皆会上涨。

  地方政府仍将是房地产市场调控的主体。预计广州市政府将加大调控力度,但调控将主要以行政手段实现,而政府出台更严厉的限购政策的可能性则较低。曾丽认为,这主要是由于房地产及其相关行业在经济发展中的地位举足轻重,因此预计广州政府仍然需要一个稳定发展的房地产市场来实现2017年经济增长8%的目标。

  曾丽表示,“受政策层面的影响,预计2017年一手高端住宅的销量将较2016年出现一定程度的下滑,市场情绪也将继续回落。但如果我们对政府调控方式及意图的判断准确,改善需求在政策面将不受打压,高端住宅市场的资本值上涨仍将得到支撑,因此预计一手市场在2017年全年仍能保持6%-9%的价格增长。而二手市场方面,由于2016年二三季度二手房交易活跃,核心地段的优质单元最先出清,目前市面上已难觅维护优良且地处核心的二手房源,再加上一手市场价格涨幅趋稳的预期下,我们认为二手成交将弱于一手市场。预计2017年,资本值增长率比一手市场低。”

  租赁市场方面,曾丽预计核心区域受限于可租单元稀少而活跃程度有限,更多成交将来自滨江东等核心区域边缘位置。但非核心区域的高端住宅周边配置并非十分理想,限制了业主对租金的议价能力。预计全年租金同比增幅在5%-7%之间。

  备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。


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责任编辑:赖谷兰

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