租金与上年度基本持平,资本值上扬。本年度租金增长整体平稳,全市增长势头有所放缓。由于新一代消费者对消费的概念已不单纯满足于购买商品本身,而老城区传统商圈中的成熟购物中心在提供消费体验方面不如新的购物中心和区域社区型购物中心,因此传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑,导致租金压力加大。2016年第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比仅分别上涨0.2%及0.7%。
本年度内广州市优质零售物业市场无大宗交易成交。尽管租金增长放缓,不少国内零售物业开发商和机构性投资者仍积极拓展广州市场,对拥有稳定现金流的成熟项目积极进行接触问询,市场氛围较为热络,业主方面对要价也相对强硬,全市优质零售物业资本值有所上升。
2017年展望
鉴于2017年整体经济发展局面平稳的预期,郭伟明预计广州零售总额发展增速不会有迅猛回升,加之电商对实体类零售商的压力持续存在,预料零售商对短期未来发展规划将仍持保守态度,尤其是服饰类零售商,由于其销售额下滑对利润产生压力,因此对扩张开店会变得更加谨慎,国内外中高端服饰品牌快速扩张的脚步可能会稍缓下来。从政策层面而言,在2016年11月11日发布的《国务院办公厅关于推动实体零售创新转型的意见》中提出政府将强化政策支持,鼓励线上线下的融合之余也建议促进消费体验的提升,通过丰富购物体验来吸引消费者。除此之外,来自汇率方面的影响也使得境外购物变得不如以往吸引,对部分实体零售商的销售有正面影响。因此,尽管短期内整体需求回弹可能性较低以及来自电商和跨境购物的压力仍旧存在,广州零售业在2017年的发展预计会以稳定为主。
供应方面,郭伟明预计未来一年广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积,由于这一波新增供应体量不小,再加上2016年第四季度的三处新增供应尚需时间消化,预期2017年的空置率不会很快下降,而是会逐步降低至3%-4%。因此,我们对租金的增长预期仍偏保守,预计增幅甚微。
投资市场方面,国内长期稳健型投资者对零售物业的兴趣不减,并且可售的优质成熟物业仍有限,预计卖家资本值立场软化几率较小,整体收益率相应轻微下调。
工业物业
物流园
华南一线物流市场需求活跃,非保税需求持续外溢至二线城市。仲量联行广州工业地产部总监黄伟栋指出,在第三方物流,电商以及零售强劲需求推动下,2016年华南一线城市仓储需求保持活跃。优质大面积空置一旦进入一线城市市场,会受到租户追捧。若所处区位优越和细分市场成熟,零散空置也会受到市场欢迎。而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。本年度广州和深圳分别仅有一个项目进入市场。
在活跃需求带动下,广州整体非保税市场空置率在经历连续三个季度降低后,第四季度总存量上升,空置率年内首次提高,达到8%。深圳方面,非保税仓储市场空置率全年逐步走低,更于第四季度达到历史低位,低至2%。
由于普遍供不应求,华南一线城市租金保持上涨趋势。其中,由于深圳及其附近主要二线城市空置率较低,租户寻求合适仓库的难度加大,促使深圳非保税仓市场租金在本年度的涨幅较快,达8%。广州同期增幅为3%。
华南二线城市需求受利好因素支撑,东莞市场表现较为突出。珠三角二线城市的仓储租赁需求较为活跃。一方面,得益于电商和第三方物流需求活跃。另一方面,华南一线城市外溢需求也带动起二线市场气氛。
其中,东莞市场在二线城市中较为突出,其优越区位使其在吸纳外溢需求时具有显著优势。惠州虽然距离广深两地较远,但也可同时覆盖两个一线城市,需求逐渐涌现。佛山则主要吸纳广州外溢需求。由于二线城市政府仓储土地出让政策相对宽松,现阶段新增供应较为充足。值得注意的是,由于优质租户和定制类型租户对知名外资开发商开发的认可度较高,他们在二线城市中的项目普遍供不应求。
随着新增供应涌入,二线城市非保税物流市场整体空置率将有所提高。但整体来看,空置率仍保持低位。东莞受惠于地理位置与深圳供应量较少,新增供应均被迅速吸纳,空置率较去年同期上涨相对较少。由于二线市场对新增供应反应良好,业主对租金水平具有信心,租金报价获得支撑。其中,受到较低空置率支持,东莞租金水平出现轻微升幅。佛山方面,问询较为活跃,但市场空置面积有一定规模,导致业主对租金报价较为保守,租金水平全年保持平稳。
2017年展望
一体化建设逐步深入,二线城市吸纳一线需求的趋势将会加强。2017年社会消费品零售总额预期将保持增速,其中网上零售总额增速将维持高位。黄伟栋预计,受此推动,电商,第三方物流以及零售行业仓库需求将保持活跃,有力推进华南物流非保税市场在未来十二个月的发展。
广佛同城化与深莞惠一体化建设将促进珠三角经济圈建设,加强一线与二线城市间的基础建设与经济合作。受此鼓励,华南一线城市需求外溢至周边二线城市的趋势将会加强。另外,预计从深圳迁往东莞、惠州的制造业企业数量将有所增加,其迁移的物流需求值得期待。
2023-08-11 16:40
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