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宋清辉:房地产挤泡沫不是短期能完成的 需时间验证

广州房地产网-房掌柜 2017-01-10 11:53:30来源:证券时报 宋清辉
[摘要]无论我们怎样去挤房地产泡沫,房价也不可能跌到真正的白菜价,这是因为房地产本身具备保值增值的属性。...

  无论我们怎样去挤房地产泡沫,房价也不可能跌到真正的白菜价,这是因为房地产本身具备保值增值的属性。

  日前,国家政策层面再次强调“抑制房地产泡沫”。2016年12月21日的中央财经领导小组会议提出,“要抑制房地产泡沫”。而稍早前的中央经济工作会议,则提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  在任何一个国家,去房地产泡沫都不是一件简单容易的事情。在全球范围,房地产同时具备着居住和保值增值的双重属性,当然,风险也会在此之中并存。大部分国家重要城市的房地产市场,往往都会成为一些金融机构资产配置的重要标的。房地产市场的确存在泡沫,但无论我们怎样去挤泡沫,房价也不可能跌到真正的白菜价,这是因为房地产本身就具备保值增值的属性。在正常情况下房价会一直保持着平稳增值、上涨的趋势。

  但从历史情况来看,也有部分国家的房地产市场出现过崩盘。日本就是一个例子,但我们需要明白,日本房价崩盘的原因是房价非理性地疯狂上涨。因此,从长远趋势来看,只要房价没有出现过量的上涨,只要货币秩序没有改变,那么市场的房价也就会一直呈现上涨趋势。

  从人们的投资心理角度来看,资金往往都会流向风险较低且回报率相对较高的地方。在可支配收入开始增多的情况下,人们的投资热情也在不断高涨,各种资金也会分流进入各种市场。综合来看,房地产一方面具有稳定性,另一方面具有保值性,同时还可以通过杠杆形式进行投资,相比而言是相对优质的投资品种。

  想要弱化房地产的投资属性,需要从两方面入手:一种是行政手段,一种则是市场的优胜劣汰。行政手段就是当前各地已经陆续出台并且在不断升级的限购措施,以此防止外地炒客对某些房地产活跃的城市进行炒作。这些政策方式,无外乎都是限制非本地户口或缴交社保时间不足者购房,提升按揭购买二套房甚至是首套房的首付比例。

  而市场优胜劣汰的方式,就是增加更多的低风险、高收益的投资产品,以降低人们对房地产的投资热。这种方式说起来简单实施起来难,因为就当前市场而言,我们基本上找不到低风险、波动小、收益率高的项目。当前,初创型企业的存活率还比较低。如果初创型企业发展向好,存活率显著提升,随着越来越多造富神话的增多,必然会吸引等多的投资者“看不起”房地产市场而参与到创业投资当中。

  这也意味着,政府需要通过各种合理的方式来振兴实体产业的发展,为社会提供更多的就业机会、创造财富的机会和投资机会。随着人们的生活压力逐渐降低、投资范围不断扩大,自然会令房地产市场的诱惑力逐渐降低,那么泡沫就会逐渐减少,房价也会回归到理性的价格区间。

  一些城市房价之所以会出现上涨,往往是因为这些座城市的综合能力在不断增强,形成了较强的发展产业链,能够吸引高水平人才、高端企业等各种资源不断进入。由于中国经济发达的城市数量较少,在全局上出现了资源分配极不合理的情况。经济发达的城市人均拥有住房极少,但三四线城市和中西部城市人均住房拥有率却较高。如果政府能够为三、四线及以下城市引入高水平、高层次人才和中高端企业,一能推动当地经济发展,二能够消化掉当地过剩房地产库存,三能降低一、二线城市住房市场的压力。

  由此可以看出,挤掉房地产泡沫,去除三、四线城市的房地产库存,不仅是住建部的任务,更是一个整体的和事关全局的经济任务,需要政府、企业、社会大众共同努力。只有共同推动中国经济健康、稳定、均衡发展,才能渐渐令房地产市场恢复理性、实现均衡。只不过,要实现这个目标,不是短期内就能完成的,但这不是不去务实地推进问题解决的借口。

  (作者系著名经济学家)


责任编辑:赖谷兰

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