宋清辉：房地产挤泡沫不是短期能完成的 需时间验证

　　无论我们怎样去挤房地产泡沫，房价也不可能跌到真正的白菜价，这是因为房地产本身具备保值增值的属性。

　　日前，国家政策层面再次强调“抑制房地产泡沫”。2016年12月21日的中央财经领导小组会议提出，“要抑制房地产泡沫”。而稍早前的中央经济工作会议，则提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　在任何一个国家，去房地产泡沫都不是一件简单容易的事情。在全球范围，房地产同时具备着居住和保值增值的双重属性，当然，风险也会在此之中并存。大部分国家重要城市的房地产市场，往往都会成为一些金融机构资产配置的重要标的。房地产市场的确存在泡沫，但无论我们怎样去挤泡沫，房价也不可能跌到真正的白菜价，这是因为房地产本身就具备保值增值的属性。在正常情况下房价会一直保持着平稳增值、上涨的趋势。

　　但从历史情况来看，也有部分国家的房地产市场出现过崩盘。日本就是一个例子，但我们需要明白，日本房价崩盘的原因是房价非理性地疯狂上涨。因此，从长远趋势来看，只要房价没有出现过量的上涨，只要货币秩序没有改变，那么市场的房价也就会一直呈现上涨趋势。

　　从人们的投资心理角度来看，资金往往都会流向风险较低且回报率相对较高的地方。在可支配收入开始增多的情况下，人们的投资热情也在不断高涨，各种资金也会分流进入各种市场。综合来看，房地产一方面具有稳定性，另一方面具有保值性，同时还可以通过杠杆形式进行投资，相比而言是相对优质的投资品种。

　　想要弱化房地产的投资属性，需要从两方面入手：一种是行政手段，一种则是市场的优胜劣汰。行政手段就是当前各地已经陆续出台并且在不断升级的限购措施，以此防止外地炒客对某些房地产活跃的城市进行炒作。这些政策方式，无外乎都是限制非本地户口或缴交社保时间不足者购房，提升按揭购买二套房甚至是首套房的首付比例。

　　而市场优胜劣汰的方式，就是增加更多的低风险、高收益的投资产品，以降低人们对房地产的投资热。这种方式说起来简单实施起来难，因为就当前市场而言，我们基本上找不到低风险、波动小、收益率高的项目。当前，初创型企业的存活率还比较低。如果初创型企业发展向好，存活率显著提升，随着越来越多造富神话的增多，必然会吸引等多的投资者“看不起”房地产市场而参与到创业投资当中。

　　这也意味着，政府需要通过各种合理的方式来振兴实体产业的发展，为社会提供更多的就业机会、创造财富的机会和投资机会。随着人们的生活压力逐渐降低、投资范围不断扩大，自然会令房地产市场的诱惑力逐渐降低，那么泡沫就会逐渐减少，房价也会回归到理性的价格区间。

　　一些城市房价之所以会出现上涨，往往是因为这些座城市的综合能力在不断增强，形成了较强的发展产业链，能够吸引高水平人才、高端企业等各种资源不断进入。由于中国经济发达的城市数量较少，在全局上出现了资源分配极不合理的情况。经济发达的城市人均拥有住房极少，但三四线城市和中西部城市人均住房拥有率却较高。如果政府能够为三、四线及以下城市引入高水平、高层次人才和中高端企业，一能推动当地经济发展，二能够消化掉当地过剩房地产库存，三能降低一、二线城市住房市场的压力。

　　由此可以看出，挤掉房地产泡沫，去除三、四线城市的房地产库存，不仅是住建部的任务，更是一个整体的和事关全局的经济任务，需要政府、企业、社会大众共同努力。只有共同推动中国经济健康、稳定、均衡发展，才能渐渐令房地产市场恢复理性、实现均衡。只不过，要实现这个目标，不是短期内就能完成的，但这不是不去务实地推进问题解决的借口。

　　（作者系著名经济学家）