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李宇嘉:让新市民“住有所居”成夯实内需重要抓手

广州房地产网-房掌柜 2017-01-09 17:54:28来源:每日经济新闻
[摘要]近年来,城市面貌和城市居民的住房条件大为改善,城市基础和公共服务设施体系不断成熟,内需社会的雏形已经浮现...

  2016年12月举行的中央经济工作会议提出,2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年,“三去一降一补”的五大任务要取得实质性进展。在世界经济始终增长乏力的背景下,全球化又面临越来越多的不确定性,中国经济只有向内挖掘改革的潜力,通过推动市场化、工业化、城镇化等传统动力转型,推动智能化、绿色化、服务业、消费升级等新动能成长,才有望在未来继续保持中高速的增长。

  十八大以来的四年多时间里,改革主体框架已经搭建。目前,我国实际城镇化率距离世界先进水平仍有很大差距,而内需潜力全球第一,消费升级嗷嗷待哺,这表明我国并不缺乏动力。

  当前,内部资源环境的倒逼、共享红利的诉求,外部经济低迷、发达国家重振制造业,我国旧增长模式长期积累的问题逐渐显露,改革亟待从准备和动员期转入深化和攻坚期。而推进以人为本的新型城镇化,建立和夯实内需社会,这是深化改革、释放经济社会活力的优先选择,而“住有所居”则可以视为新型城镇化的抓手。

  当前,以城镇化重塑工业化、市场化等传统动力,培育和壮大新动力的路径渐渐明晰:即以2.7亿外来务工人群和新就业大学生、1.5亿“三留人群”(留守妇女、留守老人、留守儿童)的就地城镇化为目标,以“住有所居”为新市民真正扎根城市为切入点,推进人口在城市集中和积聚。由此可以为产业集聚,降低城镇化分摊成本创造条件,服务业大发展也有了需求基础,第三产业取代第二产业和投资依赖顺理成章,这将有助于构建真正的内需社会。

  安居才能乐业,这是国人自古以来的传统。近年来,之所以“返乡置业”轰轰烈烈,就在于高房价成为新市民在就业地安居难以逾越的障碍。但事实上,安居和就业如果脱节,就会产生大量的“空城”、“鬼城”等无效供给。而且,新市民在就业地城市的消费支出、人生安排短期化明显,加上无法享受到均等化的公共服务,人口在城市集中和积聚就难以实现,这是我国出现“半城镇化”现象的根源,也是内需社会构建的最大制约。因此,下一步的改革,应将“住有所居”作为城镇化和夯实内需的抓手。

  城市住房的市场化改革开启之后,城市居民开始享受到近年来城市化红利外溢到房屋上的资产收益。据中国家庭金融调查研究显示,目前资产收益最高已经贡献了居民收入70%的份额。但由于土地“二元管制”、城乡规划管制,“三农”基本没能享受到上述资产收益。

  自上世纪80年代末以来,工业化浪潮下广大农民工逐渐进入城市,分享到城市化红利,但囿于城郊且以土地原用途为口径的土地征收补偿,让广大“三农”在城市化红利分享中处于从属地位。此外,进城农民工在薪酬待遇、社会保障、子女教育等方面,与城市居民存在身份上的区别对待。

  近年来,城市面貌和城市居民的住房条件大为改善,城市基础和公共服务设施体系不断成熟,内需社会的雏形已经浮现。继制造业之后,城镇化成为我国经济最重要的引擎,但客观地讲,“三农”为城市积累做出了更多的贡献。由于农产品长期价格偏低、农民工工资水平和保障水平也同样较低,特别是近年来新市民与资产收益绝缘,导致在高房价、高生活成本的就业地城市,新市民无法靠自身积累扎根城市,这也是城镇化率虽然逐年提高,但内需依旧孱弱的重要原因之一。

  因此,让新市民成为“有产者”,共享城市化红利,这是他们扎根城市、构建内需社会的必然路径。在政策选择上,笔者建议,应考虑以地均产值、就业人口密度为指标考核,划定低效或闲置工业用地刚性腾退的红线,触及红线的一律退出。

  考虑到腾出的工业用地多数位于城市建成区,甚至是中心区,可用以供应针对新市民的住房。建立“先租后买、产权共有、以租抵供”新房供应机制,新房以成本价或折扣价计算租金,让新市民以低租金入住。在租金抵供的同时,通过新市民在城市落脚、扎根以后不断积累,实现未来拥有产权住房,成为“有产者”,享受资产收益的目标。

  另外,土地出让收入(辅以财政补贴和转移支付),可以用来建设医院、学校等公共服务设施。工业用地大规模腾退、新市民安居,这可以为降低房价、帮助资产泡沫“软着陆”、夯实楼市长期有效需求提供可操作性强的路径,也能为建立内需社会增添助力。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)


责任编辑:赖谷兰

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