如果说供求关系是影响楼价的关键因素,那么广州的楼价表现为何如此淡定?
首先,广州的价格温和上涨,是发生在成交量维持稳定的高位水平基础上,而维持成交量稳定的重要来源,则是庞大的刚性置业需求。众所周知,投资投机需求带动的成交量、价变动,均会大起大落,而刚需则不然。
同时,这一批刚需的置业人群,不少来源于3年前穗六条被临时打压的一群人,随着社保年限逐渐够期,而活跃的市场成交气氛为该部分置业者注入信心,置业安居则成为水到渠成之事。而对于深圳则是从今年才开始实行社保年限1年变3年,而后再升级到5年,政策消化期才刚开始启动,上海今年也是楼市政策加码,广州则保持不变,稳健的政策环境,给予广州楼市稳健成长的土壤。
再者,信贷环境上,广州对比其他三个城市,除公积金首套房首付比例2成变3成,二套房首付比例4成变7成外,其他的条件不变,而且利率也是四大一线城市中最低的一个。而北上深在商业贷款方面都有收紧。
综上所述,广州市场稳定的政策环境、信贷环境,为市场注入信心动力,促成庞大的刚需置业人群安居乐业,使整体成交价在成交量高位稳定的前提下,保持合理、温和的上涨,这是广州楼市健康的重要表现。
供求:各区均表现供不应求,越秀海珠白云因供应缺席而被动供不应求,增城黄埔虽供应放量仍未能为市场解渴
如上所述,2016年是近几年中供不应求最明显的一年。根据数据显示,中心六区(包含黄埔),供应缺口达144.33万㎡,外围区278.65万㎡,但从数据是外围区更缺货。不过实际上对比消化情况,中心区和外围区缺货的程度其实是相当的。而上述表格中,若供求缺口占成交面积的比例越高,也就相当于供应更缺乏、或是销售更旺,而供销比数值越小,同样也是反映供不应求的情况更激烈。从上表可以看出,中心区的越秀、海珠、白云,均是比较渴市,而上述三个区域,其实在今年有多个月份零供应,不过相对而言,这部分区域的消化速度,并不如刚需大盘撑市的外围区。
再来看库存情况。花都的库存量及库存消化周期为各区中最高,虽然较去年明显减少,但花都大盘撑市的特点非常明显。如广州万达文化旅游城,住宅方面今年拿了5次预售证,除最近在11月的一次,其他的货量都在1千套以上,而其中有两个月超过两千套,因而也会使花都库存激增。不过今年占据销售榜首的项目,则是广州万达文化旅游城,全年售出3146套。因而整体而言,花都仍然是供求平衡的一个区域。而再看同样供需两旺的黄埔、增城,两个区的供应量已经占全市的48%,不过成交持续畅旺,也难怪市场不断有新货补充的同时,仍然未能解决渴市的状况,库存消化周期非常短。
2023-08-11 16:40
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