全年价格波动幅度小,上半年价格基本维持1.5万线,下半年补涨模式启动
细看今年各月的均价,1-5月除了2月因春节原因出现成交结构性因素导致的价格提升外,其他月份价格都在1.5万以上而未超过1.6万,在6月价格就开始突破了1.6万,此后一路在此价格线之上了,并且在成交最旺的8-10月价格超过了1.7万,即在2015年第二季度开始逐步走旺的楼市下,来到2016年中才开始补涨。即便如此,全年的价格幅度是在15275-17882元/㎡之间,与全年均价之间的波动幅度-7%~8%之间,价格波动幅度小。
对比四大一线城市,即便广州全年均价升幅接近10%,不过除了价格变动平稳之外,同时仍然是价格洼地,而且其他三个城市,价格波动明显,如深圳最高价与最低价相差33%,上海相差46%,北京也都相差29%,广州只有17%,幅度如上所述在-7%~8%,并没有北上深的大起大落。
最供不应求的一年,价格为何如此淡定?
今年,广州的一手住宅市场其实是近年来最供不应求的一年。根据中原研究部监测,2016年全年一手住宅新批预售97878套,992.30万㎡,较去年减少不到5%,其实不算供应低位。不过自2015年第二季度起楼市开始升温,成交量继续走高,已经扭转了2014年供过于求的局面,而供求缺口从2015年的39.19万㎡,大幅扩大到422.8万㎡。如果2015年是供求基本平衡的一年,那2016年就明显是供不应求的一年。一方面,市场走旺,成交速度加快;另一方面,开发商土地储备在减少,待开发项目也在减少,随之供应未能跟上;再者,响应国家“去库存”任务,广州积极去库存,供求关系因而产生变化。
不仅供需关系表现如此,库存及库存消化周期也体现出市场的渴求。去年末,全市一手住宅库存922.77万㎡,而今缩减至739.03万㎡,同比减少20%。而库存消化周期,也从去年末的9.5个月,缩短到今年末不到半年的时间。
我们对比同样在当时楼市政策没有加码,库存消化周期缩短到大约一年的历史中的深圳和上海做对比。去年,两个城市年末的库存消化周期,都缩短到大约半年的时间,而房价则出现暴涨;今年,广州的库存周期也出现了相同的情况,然而广州的价格上涨则相对温和。
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