欧阳捷：复杂环境下房企依旧战略为王 做好每个布局

　　2016年，可谓名副其实的“调控”年，在调控手段控制之下，楼市先后经历了年初的疯狂、年中的反弹，最后到年尾终于有了一丝理性，但是此前火爆的楼市已经让市场积累了大量的资产泡沫和个人按揭杠杆风险。来到年关，2017年的楼市形势如何？面对种种风险，企业会面临哪些阻碍？又该怎样做？

　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受时代周报记者专访时坦言：“中国的房地产市场已经进入全面分化的时代，不仅市场存在分化现象，房企之间的分化也尤为严重。想要在严格的市场政策环境下突围，房企必须谨慎做好每一个布局。”

　　　“调控到2018年两会前不可能有任何松动”

　　时代周报：根据易居研究院最新的统计数据显示，在先后经历过三轮调控之后，11月全国房价环比增幅正在收窄，这是否意味着调控已经见效？

　　欧阳捷：基于2015年到2016年上半年市场过于火爆的表现，政府实施调控手段是很早就能预判到的，接连升级的调控也确实有所见效。

　　现在能看到的成果是：因为调控的唯一目标就是“控房价”，房价指数显示环比下降，购房者对房价上涨的预期降低，因而投资投机性的购房需求明显减少，改善性需求不再恐慌性入市，部分刚需购房者因政策丧失购房资格，加上房价已高，刚性需求大大减少，因而成交量必然呈现下降趋势。

　　时代周报：为了达到调控目的，南京（楼盘）、苏州（楼盘）等城市都采取了严格的限价手段，业内认为此类手段过于极端，对此你有何看法？

　　欧阳捷：对于一二线热点城市来说，房价的下滑可能只是表象而已，比如一些高总价、高单价的成交数据未及时录入，部分高总价的项目放缓或延后批准上市，甚至有些项目不予备案，造成部分城市数据上的下滑。

　　少数城市严格规定要对比每一套房的价格走势，对比汇总之后测算出来的价格要求环比下降。有些城市采取极端手段也令楼市产生了一些怪象，比如远郊盘比近郊盘价格更高、毛坯房比精装房更贵等等。

　　总的来看，政府调控行为还是为了修正市场过热，最终都是要达到让市场冷静的目的，这个逻辑还是完全正确的。

　　时代周报：这样的形势会持续多久？2017年风向会否转变？

　　欧阳捷：现在热点城市通过控制房价和抑制需求，使得减少的需求适应低水平的供应，从而达到一种低水平的供求“平衡”状态。

　　这个状态会延续一年半的时间，至少到2018年的全国两会之后才会有所改变。

　　最近的中央机构工作会议非常明确的一点就是“稳”。因此2016年刚开始实施的调控手段，不可能在短期内得到松动，而2017年将迎来新一届的全国两会和第十九次人大会议，在这期间，一定还是“稳”字先行。所以，我认为调控政策到2018年全国两会之前不可能有任何的放松。

　　并且城镇化还在持续推进，中国人口流动的大趋势是农村人口流入乡镇，乡镇人口流入县城，县城人口流入市区，市区人口流入省会，省会人口流入北上广深。

　　霍金曾经预测，到2100年，世界的人口将从现在的72亿增加至110亿。联合国预测，50年之后，世界上可能有70%人口住在城市里。这意味着随着世界人口的增长，将有更多的人口流向城市，中国也不例外。

　　人口流动的背后是资本的流动，在城市土地供应日益减少的未来，不断增加的市场需求将推动着房价继续上行。

　　　及时止损 品质制胜

　　时代周报：低利率时代，房企融资成本也相应降低，热点城市亦是频频拍出高地价。事实上，对于过热的土地市场，部分热点城市已采取了抑制手段，但即便如此，仍然有不少房企愿意花高价去拿地，这背后的逻辑是什么？

　　欧阳捷：我们曾经做过一个统计，在2012-2015年之间，上海（楼盘）有300多家房企，这一数字在2015年年底减少至278家。到了2016年8月底，我们发现，拥有200套以上可售房源的房企只剩下46家。这说明，未来能够继续在上海拿地开发的房企可能不会超过这46家了。

　　从房企的角度来看，房地产市场非常残酷，如果想在上海立足，那就必须去抢地，不抢就拿不到地，没有土地可能意味着要被迫退出上海的舞台，这是房企抢地的原因之一。

　　而失去上海市场的房企将面临怎样的局面呢？如果离开上海，去南京、杭州（楼盘）等热点二线城市，同样要与深耕当地的企业抢夺土地和市场份额，这也并不是一件容易的事情。

　　至于那些供大于求的三四线城市，相信任何企业都是望而却步的。所以，如果不拿地，就只有退出地产江湖了。

　　当然，高价拿地之后要思考的就是盈利的问题。以当下的市场环境来看，过高的拿地成本可能会让一些项目面临亏损。