欧阳捷：明年楼市没有黑天鹅 或将实行偏紧货币政策

         中央经济工作会议对于今年经济形势总的特点作出了很有意思的概括：“缓中趋稳、稳中向好”，显然，这并不包括房地产，因为房地产经历了年初的拉升、年中的暴涨、年尾的调控，但是，不可否认的是，如果没有今年房地产对经济的拉动，GDP前3个季度均稳定在6.7%是不可能的，目前来看，全年GDP很可能也是稳定在6.7%。

  会议强调：

  “稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取”

  “坚持稳中求进工作总基调”

  “保持战略定力”

  “货币政策要保持稳健中性”

  “保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，确保不发生系统性金融风险”

  “稳定民营企业家信心”

  “促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，以优异成绩迎接党的十九大胜利召开”

  各位列官想必都看得清清楚楚，稳定依然压倒一切，完全契合了我们此前微信中所说“后年两会之前调控政策不会放松”、“2018年见”的结论。

  关于中央经济工作会议、明年房地产市场走势和房企的生存之道，一些媒体朋友也向我提了一些问题，我觉得非常具有代表性，下面就尝试以“做作业”的方式来呈现我们的解读和思考吧。

  Q1：您如何看待会议提出的“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”？

  A1：显然还是“稳”字当头。关键不在前一句，而是后一句，“大起”已经过了，更要防止“大落”。

  Q2：明年要稳，如何稳得住？

  A2：明年要稳，关键看“钱”和“地”。

  明年国内没有黑天鹅，偏紧的货币政策是化解美欧不确定性的最佳防御性策略。

  防止“大落”，就要贯彻落实会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例”，显然，这既是对我们过去反复强调指出的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的一次修正，也有利于抑制楼市的资产泡沫，防止调控过火带来“大落”，加上国务院出台的《推动1亿非户籍人口落户城市的方案》 中明确的“落实人地挂钩政策”，相信明年除一线外的热点城市土地供应会有所增加，进而带动这些城市成交量的恢复性增长，至少可以预见，热点二线城市的成交量不会再继续下滑了。因此，限购对于成交量的影响将缓慢减弱。

  Q3：您认为货币与房地产是怎样的关系？明年银根会收紧吗？

  A3：过去海内外的经验都告诉我们，每当货币宽松、利率下降的时期，房地产都经历了量价齐升，而货币收紧、利率上升都必然导致房地产成交量的收缩，甚至可能导致价的下跌。

  全球货币政策已经集体转向，货币泛滥不可持续已经成为共识，货币流动性已经有所收紧，国内M2增量已经少于去年同期，M2增速也低于12%并且今年肯定不会高于12%了（约在11.5%左右）。

  欧洲央行缩减购债、美联储加息、日本国债收益率回归至零、中国央行“缩短放长”，都意味着未来的货币宽松不再，利率水平上升。但全球经济仍在处于不确定的复苏之中，黑天鹅事件频发，应急的经济措施包括宽松货币政策还是会随时待命的。

  因此，明年的银根很难真正收紧，名义利率也难以明显提升。

  但是，流向房地产的资金肯定会减少，居民部门加杠杆已经趋缓，暂停房企发债、禁止前端融资拿地等动作也变相抬高了房企资金成本。

  Q4：这次会议给出了 “房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，同时要求“微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”，这意味着什么？

  A4：会议丰富了权威人士“房子是给人住的”观点，也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信贷政策，意味着明年依然会继续沿用而不会改变这一政策，热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制，如果市场继续升温，甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率。

  同时，也意味着房价上涨速度将受到持续而严格的抑制，不要指望和幻想明年热点一二线城市房价管制会有任何放松，也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”。

  如果想要买房，显然明年是房价上台阶中歇歇脚的好时候。

  Q5：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，是什么意思呢？

  A5：窃以为，这从另一个侧面说明我们现在的调控是既不“符合国情”、又不“适应市场规律”、还不是“长效机制”，更不能做到平稳健康发展，而且调控的短期效果一定会危及房地产的长期稳定健康发展，似乎也印证了调控政策到2018年将基本完成使命、可以寿终正寝了，那时我们似乎可以期待“基础性制度和长效机制”隆重登台了。