马光远:住宅70年到期 尽快废除土地使用权70年规定

　　必须承认，近日发布的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的文件，在中国市场经济进程中的确是一个重大的事件。

　　文明始于财产权，始于对私有财产的尊重和保障。财产是公众自我发展和寻求幸福的基础，法律是否许可个人合法地追求财富，并对他们取得的财富提供法律保护，这不仅仅对每一个个人意义重大，而且对社会的发展至关重要。看过去200年大国的兴衰，几乎都和产权的保护有关，凡是私人产权得到很好保护的国家，都能跨越发展的种种陷阱，而那些产权得不到保护的国家，要么发展滞后，要么陷入战乱。

　　70年产权到期真的不用担心了吗

　　对于我们这么一个强调公有制占主导地位的国家而言，产权保护制度的进步来之不易。从承认非公经济的地位，到承认私人产权，到《物权法》的出台，可谓步步惊心，是很多仁人志士努力的结果。我非常欣慰地看到，这个文件关注到当下中国很多企业家以及中产阶层关切的问题，对民营企业家经营中的问题，提出要“严格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新旧法之间从旧兼从轻等原则，以发展眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类企业特别是民营企业经营过程中存在的不规范问题。”对于老百姓非常担心的土地70年到期的问题，提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，等等。

　　文件发布后，很多专家解读说，不用担心70年后个人住宅土地使用权到期后被政府收回的问题。甚至有人说，不用担心续费的问题。我觉得，这样的看法还是太有点乐观了。如果70年的问题真的这么简单，当年《物权法》立法的时候早就解决了。

　　当年《物权法》立法的时候，对于70年大限之后土地使用权如何处理，争论就很大。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期，争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。

　　但事实上，当时占绝大多数的意见建议，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。但是，今年4月温州爆发的土地使用权到期后收取高额续费的报道，让很多人感觉到了恐惧。但温州的做法尽管可恨，后来以“辟谣”的方式平息了争论，但其做法却是有文件基础的。

　　1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

　　有人说，以后不用担心收回，可是这个文件并没有明确废除，如何让人不担心？1993年的《城市房地产管理法》尽管在这个问题上有进步，但依然规定：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。所以，老百姓的担心不是没有理由的。

　　呼吁尽快废除土地使用权70年的规定

　　笔者过去一再强调，住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背天理，也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税，如果要征收房产税，就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了，又想每年收房产税，此种贪婪，旷世罕见。对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期，以及象征性收费的原则。在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子漂在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是中国社会的稳定所不允许的，如果以此来试探，甚至挑战民意，那意味着突破了某种底线，后果不堪设想。

　　这一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成稳定的预期，揣摩文件精神，当然应该乐观。但不能过于乐观，要意识到这个问题非常敏感非常复杂，不是那么轻易的能够解决。我最担心的是，最终形成的法律安排尽管不再规定要无偿收回，但估计要交一笔不小的费用续期。如果是这个结果，则仍然不是最理想的。我个人一直坚持。最好的办法是废除1990年国务院关于土地70年的相关规定，启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年，也就是实质上的永久产权。这样的好处是土地使用权如果有剩余年限，可以继续买卖，打破政府垄断土地市场的现状，同时，真正能够形成良好的预期，并为房产税扫除障碍。