陈劲松:地产下半场黑天鹅很多 但50万亿市场在等你

　　中城联盟现任轮值主席世联行董事长陈劲松开讲，演讲主题《房地产的下半场与新机会》。陈劲松认为：全行业可能对本轮调控的力度以及结果估计不足；中国房地产走过30年后进入下半场，规则和逻辑都变了；下半场，地产会遭遇诸多黑天鹅；不过，150万亿的存量市场依然大有可为！

　　中国房地产已走过30年

　　规则要改了

　　此前有一段时间搞房地产论坛大家不积极，因为大家觉得没有什么好问的。现在大家又积极踊跃了，不是因为转型成功不成功，而是因为黑天鹅一个接一个到来。

　　最典型的就是：今年上半年房地产还一路高歌猛进，结果9月份“930”黑天鹅突然就出现了。

　　全行业可能对本轮调控的力度以及结果的估计不足。

　　过去，房地产经历了十几次调控，很多人因此不太在乎是否调控。但是本轮调控跟以往的调控是不一样的，情况发生了很大的变化。

　　中国房地产行业已经30年了。世界二字，“世”是时间，“界”是空间，“世界”就是时空。一世是30年。

　　“30年为一世而道更”，道就是规则，三十年河东三十年河西，中国房地产走过30年以后，规则要改了。

　　到了“道更”的时候，全行业必然面临一个根本的哲学问题——你是谁？你从哪来？你要到哪去？更具体一点说，就是房地产是什么？房地产从何而来，我们向何而去？

　　过去30年里房地产的逻辑

　　到今天已经完全变了

　　上半场有四个关键词：第一个是地方的土地财政；第二个是房地产的预售制度；第三个是持续的巨量增长（前年我们认为到了阶段性高点，结果去年立马破了前年的记录，今年从前三季度看，全年的销售额可能会达到十万亿，破去年的纪录一点问题也没有）；第四个开发红利，没开发红利就没有地王！

　　上半场有四个市场背景：资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足；只有深刻理解这些背景，才能理解行业从何而来。

　　以资本为例，之前是资本稀缺时代，上个世纪80年代到90年代初，我们出台了一系列中国房地产的根本制度：政府没钱靠土地财政；开发商没钱靠预售；老百姓没钱靠按揭……

　　现在不一样了，资本稀缺变成了资产荒。大家不知道应该把钱投到哪里去。逻辑完全不一样，因此规则肯定要变。

　　城市化已经到了部分城市要限制人口的程度了。比如，北京要限制常住人口数。北京、上海的土地指标没有一年能够完成，这跟30年前是不一样的。

　　市场从供不应求到要去库存。以前基础设施不足，现在我们面临产能过剩。

　　以上是中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生的变化。

　　没有产业支撑的城市

　　即便轨道交通发达也很危险

　　下半场的四个关键词：量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量；理解了这些变化，就能抓住市场的契机和创新的本质。

　　下半场是从量到质的时代，我们需要问什么是房地产，房地产是谁的问题。