李宇嘉:楼市调控第二波 房地产销售下滑对消费冲击

　　近期以控制资金入市、严肃市场秩序为主要内容的楼市调控“第二波”，不仅打掉部分需求，而且延缓了新房入市节奏，预计未来商品房销售增速会大幅回落。

　　市场预计，目前已企稳回升的房地产开发投资，将会在明年上半年掉头回落。近期发布的10月份宏观经济数据显示，房地产开发投资累计增速从去年的1%回升至目前的6.6%，近期连续3个月回升，支撑基建投资高位平稳，带动固定资产投资增速连续3个月上升，助推上游大宗商品价格上攻，推动工业生产向上（10月份规模工业增加值增长6.1%，与9月份持平，高于今年以来6%的平均值），这是目前经济企稳的主要路径。

　　笔者认为，此轮严厉调控导致商品房销售下滑已无悬念，但对于开发投资的影响较小。今年商品房销售快速回升，月均增速达到29.4%，但前端销售火爆并未传导至后端开发投资。今年1月份-10月份，房地产开发投资、土地购置、新开工的同比增速分别为6.6%、-5.0%和8.1%。

　　后端开发投资积极性很低，很大程度上在于，一线城市楼市火爆，但土地供应紧缩。今年1月份-10月份，京沪穗住宅类用地建筑面积供应下滑59%，而三、四线城市整体深陷“库存”泥潭，土地供应也在下降，唯独二线城市前端销售和后端开发两旺。今年开发投资之所以能从去年的1%回升至6%，很大程度上要拜地价上涨所赐。

　　事实上，新开工和土地购置从2012年就开始整体下滑。2012年2月份-2016年10月份，土地购置整体连续下滑，2012年4月份-2015年12月份，新开工面积整体也在下行。期间，二者在少数月份也有小幅回升，但月均跌幅分别为13.6%和8%。

　　本轮调控之前，一线城市和二线城市库存周期就在6个月-10个月，已经进入主动“补库存”的阶段。今年以来国家强调，热点城市要通过新增、旧改、工业区改功能等多渠道增加土地供应。另外，值得注意的是，城市化和楼市都进入轨道交通驱动的“都市圈”阶段，楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%东部三大都市圈、中部以郑州和武汉为核心城市群，其销售波动不会太大。

　　因此，楼市有效区域在集中，整体需求趋于稳定。10月份，尽管一、二线城市销售回落，但三、四线楼市成交面积增速从9月份的16.4%上升到24.3%，四大都市圈内的三、四线城市，连同调控力度小的二线城市，成为楼市销售贡献的主力。同时，70城新房价格涨幅超过5%的只有29个城市，涨幅超过10%的只有19个城市，“去库存”策略整体不改，只不过近期国家强调要与城镇化契合起来。加上，货币环境整体稳健，房贷利率创新低，因此，未来开发投资将在高位保持景气。

　　笔者认为，未来商品房销售回调对开发投资的冲击较小。同时，持续的积极财政政策，其滞后效应显现，目前PPP落地项目超过1万个，连同房地产开发投资，将形成稳定固定资产投资的双引擎，开发投资和固定资产投资增速连续3个月回升就是很好的征兆。