黄志龙:我国楼市防泡沫和去库存 只能“二选一”吗

　　近期，全国主要城市均出台了限购、限贷等新一轮房地产调控政策，宣告了本轮房地产上涨周期基本结束。然而，房地产调控政策的收紧，是否暗含着去库存政策出现逆转，或者如一些分析人士所认为的，防泡沫和去库存政策目标只能“二选一”吗？

　　不同城市住宅库存

　　“冰火两重天”

　　笔者研究发现，热点城市在此轮房地产上涨周期中，房价急剧上涨和库存下降最为明显的是住宅市场。以本轮房价上涨的领头羊南京市为例，截至2016年10月12日，南京市商品房可售面积为1402万平方米，较年初下降323万平方米，其中住宅面积仅为250万平方米，较年初下降342万平方米，住宅库存的去化规模，甚至超过了商品房库存的整体去化规模。因此，以下将重点分析不同等级城市住宅库存的变化趋势。

　　截至今年8月末，全国住宅待售面积为4.2544亿平方米，较去年同期仅下降了317万平方米，同比降幅为0.7%。然而，热点城市住宅库存去化速度，却大幅高于全国平均水平。其中，9月末北京、上海、南京、厦门、合肥等本轮房价快速上涨城市的住宅库存同比降幅，少则23%，多则高达69%，全国十大城市商品房可售面积降幅高达21.5%，而住宅的下降速度则超过30%。

　　热点城市房价上涨的根源之一

　　依然是供需矛盾

　　不可否认，从全国范围内来看，按揭贷款利率水平和折扣比例、房贷首付比例是影响全国房价波动周期的关键因素。然而，具体到某个城市，住宅库存量和存销比下降所展现的供需矛盾，依然是热点城市房价涨幅领先全国的首要条件。历史上，二线城市的存销比一般都显著高于一线城市，然而本轮房价上涨周期中，二线核心城市的存销比下降幅度，要显著快于一线城市的降幅。今年9月份的最后一周，二线城市存销比首次低于一线城市，10月9日一、二线城市存销比分别为27.23和21.28，存销比大幅下行所体现的供需矛盾，是二线热点城市房地产市场“量价齐升”的主要原因。

　　在此，以南京、合肥、厦门和长沙、重庆、成都两类二线核心城市为例，前者无疑是此轮房地产调控防泡沫的重点城市，后者则是房地产市场平稳健康发展的代表。截至2016年10月12日，南京、合肥和厦门商品房中住宅待售面积分别为250万平方米、152万平方米和190万平方米，住宅库存的同比降幅均在50%以上，供需失衡问题十分突出。然而，截至8月末，长沙、重庆城区和成都住宅待售面积分别高达1346万平方米、2215万平方米和2000万平方米，后者在今年的房地产市场景气中始终处于“供销两旺、价格平稳”的状态下。由此可见，尽管两类城市人口规模处于同一数量等级，但住宅库存水平却相去甚远，这一状况导致了今年以来两类城市房价截然相反的走势：前者房价急剧暴涨，后者房价则缓慢平稳上涨。

　　如何实现热点城市防泡沫

　　其他城市去库存的政策目标

　　热点城市防泡沫、其他城市去库存无疑是决策当局房地产调控的终极目标。从以上分析可以看出，各大城市住宅库存量差异巨大，导致全国一刀切的放松限购、限贷等去库存政策并未达到预期的目标。因此，监管部门不得不重提“一城一策”，地方政府要承担房价波动的主体责任。

　　近期全国主要城市出台的新一轮房地产调控政策，依然走在了限购、限贷等控制需求的老路上，仅有合肥、上海等地提出加大土地供应的政策。事实上，长沙、成都和重庆房价之所以能够实现“供销两旺、价格平稳”的良性循环，其根源在于土地的敞口供应，使得存销比始终处于10个月——15个月左右水平，相反，前期住宅供地的短缺，使得南京、合肥、厦门存销比已降至5个月以下。

　　因此，要真正实现房地产防泡沫和去库存双重目标，应坚决执行中央确定的因城施策，其主要着力点是调控商品房特别是住宅的土地供应，严厉打击房企囤地行为，调节住宅的存销比至合理库存水平，以此作为地方政府房地产调控的重要考核指标。当前重点应是：今年以来房价上涨过快的热点城市大幅增加土地供应，设定地价上限，控制因土地短缺和地价上涨造成房价上涨预期，加快住宅开发速度，提高住宅库存量，使得这些城市存销比上升至合理水平；其他高库存城市或前期土地供应过量的城市则严格控制土地出让节奏，政策重点是消化住房存量，控制新增库存，引导住宅存销比下行至合理水平。