小投资客淡出广州住宅转战写字楼 外资租户是主客源

　　伴随着多地楼市限购、限贷政策进一步从严，一些投资型的买家开始淡出住宅市场，转而青睐投资回报收益更高的写字楼物业。日前，朋友圈内一则“天河北写字楼物业招租”信息就引起了记者的关注。当下，投资写字楼物业真的就很稳妥吗？

　　记者了解到，放租该写字楼物业的业主邓小姐就是一个弃住宅转而投资写字楼物业的典型代表。但入手了写字楼物业后，也并非就能高枕无忧地坐等高租金、高回报。

　　据业主邓小姐介绍，由于已被限购，也担心房产税出台，加上看好写字楼物业的租金回报，在今年8月，趁着住宅市场成交兴旺，邓小姐将手头持有的一套位于天平架地铁附近某小区的80多平方米单位以总价200万元成功放盘，接着以310万元的总价购入天河北耀中广场一套117平方米的写字楼单位用以放租。

　　卖住宅，买写字楼

　　邓小姐说：“按当初中介的说法是，这套117平方米的单位之前的租约是租金1.8万元/月，以此匡算，其回报率达到6.9%，远比目前广州住宅市场3%左右的回报率高出一大截。但实际操作起来，却并非如此简单。”

　　首先，写字楼的税费比较高，邓小姐这套以总价310万元购买的写字楼物业，除了要缴纳20%的营业税之外，还要再交5.6%的个人所得税，因此，单是税费再加上中介费以及一些杂七杂八的费用，就交了20多万元。这样一来，其实这套单位的总价已经是330多万元了。

　　其次，让人郁闷的是，买下的写字楼物业并非立即就能成功放租。邓小姐说：“这套单位拿在手里已经快两个月了，仍未能顺利租出去。”原因就是目前广州的写字楼市场竞争相当激烈，尤其是天河北一带，空置率并不低。以天河北的中信广场为例，目前，其租价最低的只要140元/m2/月，耀中广场则基本在160元/m2/月左右。

　　据邓小姐介绍，虽然当初中介说的能收取1.8万元的月租金确实不假，毕竟这就是市场价，但前提是你的物业要成功租出去才行。若想投资写字楼物业，应该做足功课再入市。否则，有价无市的话，高回报率只能是一句空话。

　　空租期，管理费贵

　　邓小姐最近调查市场后才发现，当下写字楼市场的竞争其实很激烈。无论是天河北还是珠江新城，一些稍旧的写字楼租价在100~150元/m2/月就能有不少的选择。此外，未来金融城还将有很多一手写字楼物业上市，这些都将构成竞争。

　　对写字楼的小业主而言，一旦有两个月以上的空置期，就将大大影响投资回报率。因为写字楼与住宅最大的不同，在于管理费有很大的价差。80平方米的住宅管理费每个月也就300元上下，但117平方米的写字楼单位管理费则要3000多元。一旦物业空置，交管理费都交到“肉痛”。