高力国际：下半年广州房地产市场继续保持活跃

　　写字楼——新项目入市、空置率仍下降

　　2016 年第一季度，广州 GDP 同比增长 8.0%，增速较 2015 年同期加快 0.5 个百分点，超过全国（6.7%）和全省（7.3%）水平。2016 年上半年三个新项目落成，为广州甲级写字楼市场增加约 21.4 万平方米的供应。受稳定经济基本面支撑，广州甲级写字楼物业市场表现活跃，尽管有新项目入市，空置率仍半年环比下降 1.4 个百分点至 14.3%。

　　需求主要来源于金融、贸易、IT 及专业服务行业，且主要集中于新增项目。珠江新城子市场内建筑品质的提升以及现有项目合约期内的租金增长带动全市平均租金半年环比增长 1.9%或同比增长 2.3%至人民币 158.3 元每月每平方米。

　　2016 年上半年，广州写字楼投资市场有所回暖，在核心商务区珠江新城 CBD 及新兴商务区番禺均有投资活动公布。公司及机构投资者开始在广州寻求机会，华夏保险购入保利克洛维十层物业及携程购得中铁诺德中心五层空间即系佐证。

　　广州服务行业之增长并未有显著减弱迹象，其持续增长将在下半年支撑该市写字楼市场。然而，下半年预计将有合计面积约 41 万平方米的新增供应完工，这些新增供应或将推升平均空置率。值得一提的是，琶洲区的新增供应总量将为该区域现有存量的两倍，反映出广州写字楼的越江扩张。平均租金预计将因新增供应而适度增长。资本值预计将保持增长，收益率维稳。

　　商铺——新国际品牌涉足广州

　　据广州市统计局，2016 年前四个月，广州社会消费品零售额同比增长 8.5%，较去年同期放缓 2.5 个百分点。上半年番禺永旺梦乐城开业，总计建筑面积约 70,000 平方米，广州市场总存量增至约 372 万平方米。凯德云尚广场和天环广场皆开始试营业，且录得较高预租率。

　　尽管零售额增长有所放缓，上半年仍有众多知名品牌首次进入广州市场，其中包括时尚品牌 Hollister、COS、FrenchCollection 及 Old Navy，和餐饮品牌 Pizza Express 及 Stay Real Café。业主持续在项目中增加体验式业态店铺之占比，正如太阳新天地内的海马体照相馆、高德置地冬广场内的联合书店以及凯德云尚广场内的西西弗书店。截至上半年末，活跃的需求致使空置率半年环比下降 0.7 个百分点或同比下降 0.3 个百分点至 8.1%。广州中高端购物中心首层平均租金半年环比增长 0.2%至人民币 1,067.4 元每月每平方米。租金增长缘于现有项目中租金上调。然而，租金较去年同期仍下降 3.4%。租金同比下跌主要由核心商圈外新增项目低于平均的租金水平所致。就项目而言，众多核心商圈内的项目持续录得租金增长。

　　由于可售资产持续有限，2016 年上半年广州商铺投资市场表现平静，无大宗交易公布。尽管如此，机构投资者仍持续关注广州市场，问询量保持在较高水平。

　　2016 年下半年，广州商铺物业市场将继续扩张，合计面积约 40.8 万平方米的五个新项目或将正式开业。鉴于奢侈品牌放缓，多数新增项目预计将定位于大众市场。新项目的落成以及现有项目内持续的品牌及业态调整或将持续吸引新品牌进入广州。大量的新增供应将推升平均空置率，但该影响将受限于若干项目内的较高预租率。核心商圈内租金增长将持续；然而，下半年核心商圈外新增供应之租金预计将低于平均，其将拉低全市平均租金。

　　住宅——量价齐升、基础建设规划公布

　　2016 年上半年，广州住宅市场保持活跃，销售总量及成交均价均录得同比增长。尽管广州市维持其严格的限购政策，包括 11 条地铁线路在内的城市基础设施规划的公布及税收政策的改变仍推动了该市的住宅物业市场。同时，广州市银行贷款利率维持在低位（优惠力度仅次于北京）。因此，成交均价及销售总量在上半年同比增长分别为 8.6%及 38.7%。

　　据广州市房管局，全市新建商品住宅销售总量增长至 623 万平方米，同时，成交均价增至人民币 15,922 元每平方米，半年环比及同比增幅分别为 2.6%和 8.6%。上半年成交均价的增长受成交所在区域的分布限制。约 65%的成交集中于广州外围五区。截至上半年末，外围五区的成交均价录得人民币 11,779 元每平方米。黄埔区六号线二期、南沙区四号线延长线以及番禺区地铁七号线等均计划于年内开通，这些中心区域外地铁的建设进程推动了广州住宅的成交。

　　2016 年下半年，广州住宅物业市场预计将保持活跃，成交量或将因传统销售旺季而大幅增长。鉴于发展商将借此机会减少其库存，成交均价增长或将受制。然而，发展商对广州中心区外的长期发展仍持乐观态度，增城区两块宅地分别以164%和 178%的溢价率成交即系佐证。短期内，政府之限购政策预计将无重大改变，而有助于增加符合购房资格人数的微调政策之影响或将体现。