李宇嘉：“短周期”市场见顶 不改楼市高位景气态势

　　今年以来，二线城市及三大都市圈楼市体量已占全国楼市60%至70%的份额。政策整体偏宽松，利率创新低、“补库存”在路上，加上国家希望壮大都市圈以稳定投资，这部分楼市将继续处于平稳增长阶段。未来各地发布的调控政策恐怕不会对中期楼市景气形成冲击。

　　楼市供需主要指标继续上攻的动力5月出现了减弱迹象，销售、新开工、开发投资等三大指标的累计增速今年以来首次回落。其中，前5个月的商品房销售面积同比增速回落3.3个百分点至33.2%；新开工增幅（18.3%）较1至4月下降3.1个百分点；开发投资较1至4月微降0.2个百分点至7.0%。70个城市的新房价格指数平均涨幅从4月的1.03%降至5月的0.84%，为去年10月以来首次下滑。

　　最具前瞻性的二手住房市场调整势头更明显。70城二手房价指数同环比涨幅已连续两个月收缩，重点城市新增客源房源比已连续2个月下降，显示需求疲弱。京沪穗深一线楼市是调整的“先遣军”，新房成交面积同比跌幅由4月的8.2%扩大至10.9%，新房价格指数环比涨幅由上月的2.6%收窄至1.8%，增速连续两个月回落，且降至今年以来最低水平。一线城市二手房挂牌价也出现5%至15%的回调。

　　对此，不少业内人士以“周期见顶”、“拐点”等论断来评估当前楼市。事实上，5月楼市的回调，前4个月上涨与高基数是直接原因。而需求过度释放后的冲高回落，是市场的一贯走势。

　　去年的“3·30”新政，被认为是近年来最强力度的楼市政策激励，当年4、5月，全国商品房销售面积环比增幅达40%，形成了较高基数。不过，值得注意的是，今年以来的楼市高增长，与始于2014年“9·30”新政、以“去库存”为主旨的强力政策叠加刺激密切相关。当刺激政策力度开始减弱时，楼市继续上攻的动力必然会受阻。

　　目前，“去库存”政策在执行层面进入了纠偏阶段。一方面，5次降息、6次降准形成的流动性宽松局面，助长了资金的“脱实入虚”，表现在重点城市房价地价相互抬升，投机炒作泛滥；另一方面，各地政府的楼市扶持政策此起彼伏，但供需错配的局面始终无法缓解，表现在集中了70%以上库存的三四线城市，“去库存”非但效果不佳，而且还加剧了一二线城市的楼市供求紧张、房价上涨和投机炒作泛滥的局面。

　　近期，管理层密集发声，要求将短期政策与改革目标结合起来，绝不能靠“加杠杆”来去库存；一季度央行货币政策执行报告明确未来要关注房价和物价；央媒也屡次发声，要求防范楼市泡沫和高杠杆风险。由此可以判定，下半年货币政策和楼市政策都将进入“空窗期”。一方面，5月宏观数据显示，中国经济仍在“探底”，人民币贬值压力增大、债务风险加大，但经济“失速”风险在消退，楼市“托底”色彩在淡化，政策整体稳定。近期各地“去库存”新政不断，比如合肥近日适度上调了二套房贷比例，意味着中央政策稳定的情况下，地方激励与纠偏并存。

　　同时，基于“脱实入虚”、民间投资积极性不断走低的实情，为稳定经济的资金支持，降准降息式的货币宽松，已让位于扩大财政赤字、加速债务置换等积极的财政政策。因此，未来货币政策也将处于“空窗期”。由此，是否可以判断，楼市将呈现“周期见顶”或显现“拐点”的走势呢？基于货币和楼市的基本面，笔者认为，我国楼市短周期处于高位盘整阶段，中周期继续回升是大概率事件。

　　如此判断的依据是，首先，出于业绩、资本充足率考核压力，银行杠杆从制造业向消费金融领域转移是大趋势。5月，社会融资继续下降，但信贷新增近万亿，远超市场预期，其中居民中长期贷款5281亿，创历史新高，占新增贷款的54%。同时，5月首套房贷利率仅为4.49%，再创历史新低。当前，各大银行继续角逐重点城市的房贷份额，一线城市房贷利率低至基准利率0.82-0.85折。金融环境向好，楼市景气不会改变。

　　其次，主要城市仍在“补库存”。2014年以来，主要城市库存持续走低。截至5月底，一二线楼市库存平均消化周期8.2个月，低于12个月的警戒线。东部热点城市，如厦门、合肥、南京、苏州等“四小龙”，库存周期仅3个月，正在上演“抢房大战”。前年与去年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%，今年1至5月该指标同比仍下降5.9%，但降幅已连续7个月收窄。这意味着土地持续供给不足是库存下降的主因。可见，重点城市中期内补库存局面不会改变。

　　再次，对近期日趋严厉的二线楼市调控、治理“高价地”等，笔者认为，由于制造业不景气，以工业为主的二线城市，大力度收紧楼市政策的可能性较小，多数调控“表态”重于“实质”。合肥“房价上涨、抢房横行”，但新政偏弱就是信号。另外，近期中央强调，重点城市要增加土地供应。在货币宽松、开发商多渠道和低成本融资全面“开闸”的背景下，增加土地供应与治理“高价地”相悖。这么看来，未来地方发布的调控政策恐怕不会对中期内的楼市景气形成冲击。

　　总之，当前楼市处于短周期微幅调整、高位盘整的阶段，中周期内市场整体交投景气的局面并未改变。今年以来，二线城市及三大都市圈楼市体量已占全国楼市60%至70%的份额。政策整体偏宽松，特别利率创新低、“补库存”在路上，加上国家希望壮大都市圈以稳定投资，这部分楼市将继续处于平稳增长阶段。由此，未来不仅楼市整体销售有望维持高位平稳增长态势，而且“补库存”将继续保持土地市场的热度，这也将对新开工、开发投资形成稳定支撑。