张宏伟：南京苏州楼市调控政策(4大类11条措施)预判

　　新华社有关房地产市场的报道基调开始发生明显变化。

　　5月23日，一篇新华社社评提到：不能通过加杠杆去库存，不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风，要通过供给侧改革，给房地产企业转型创新以机会，使其轻装上阵，更多参与深化住房制度改革。

　　与此同时，由于市场过热，合肥、苏州、南京登城市地方政府已经开始密切关注市场变化形势，并且也在研讨接下来的楼市调控政策，地方政府落实新的调控政策的时间应该越来越近了。这意味着，一些热点二线城市比如，合肥、苏州、南京、厦门等城市调控基调也很快将发生改变。

　　从预期的发布时机来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为主要考虑几个因素：一是市场继续热闹，“受捧盘”频现与“高价地”频现的状况持续，政策不得不继续从严；二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大；从政府出台政策的时机来看，上半年还有一个月左右的时间，这些城市比如苏州、南京、合肥等，土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放，下半年已经无太多指标上的压力，再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看，5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。

　　那么，合肥、南京、苏州会有哪些调控政策出台？同策咨询研究部总监张宏伟认为，从预期可能出现的政策落实来看，在上述城市当中，可能会有以下4大类11条措施出台：

　　一、土地市场相关政策

　　1、想方设法增加土地供应仍然为上述几个城市的政策导向，类似“9070政策”土地政策再度回归市场，明确增加中小套型的配比，增加中小套型的供应量，保证首套自住类的需求；

　　2、土地市场可能会采取严格的限价政策（比如限制溢价率、楼板价等），同时配以“竞配建”等措施，对土地出让之后的项目，加快项目的建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系；

　　3、考虑到目前上述几个城市局部市场商办市场存在过剩的状况，建议规划国土资源局等相关部门研讨，讨论将这部分土地库存转性为商品住宅用地，以增加商品住宅市场供应，缓解市场供求紧张的局面。

　　二、商品住宅交易市场相关政策：限购限贷类措施

　　1、楼市限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这3个城市，限购政策的执行标准可能为：针对非本地户籍家庭的购房，社保证明、纳税证明在过去3年当中连续缴纳满2年（笔者认为，连续缴纳满2年力度较为适中，1年有点温柔，影响不大，很难为当前楼市降温，3年以上影响有点大，可能会调过头），限购1套，本地户籍家庭限购2套；

　　2、首套房认定标准或调整，只要在当地城市家庭名下有房的，无论贷款还清与否，都计入购房套数，预计新的政策会开始“认房”，防止投资客炒房现象蔓延；

　　3、由于上述三个城市商品住宅市场过热，这些城市楼市购房需降杠杆，因此，首套房贷或由当前的首付2成回升至首付3成；二套房贷政策或由当前的首付4成（或4.5成）提升至6成；

　　4、公积金贷款政策或由于贷款余额不足而被动收紧、贷款额度或开始受限制，贷款审批周期会进一步拉长。

　　三、房地产行业监管与媒体舆论导向方面

　　1、对于已经进入开发阶段的项目，也可能出台相关措施，加快开发进入，加快发放预售许可证，加快市场供应，同时，一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨，一方面打击捂盘惜售，让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段，缓解短期内市场供求关系紧张的局面。

　　2、加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。规范交易流通环节，有关首付贷消费金融的业务监管会强化；

　　3、今年以来市场突然火热起来和媒体报道炒作有关系，预计这些城市在媒体舆论上，不再允许媒体天天盯着“受捧盘”报道，媒体舆论要引导市场预期，不能制造紧张气氛。

　　四、其他个性调控政策

　　1、就合肥而言，近期，在合肥不少开发商中流行起来的捆绑车位销售、捂盘惜售现象，引发购房者的反感。对此，合肥市房产部门人士表示将继续出台细则规定，商品房配套车位须在住房项目竣工验收后方可预售或现售。由于目前商品房绝大多数为预售，这将意味着以后绑车位卖房行不通。如果再次发现这样的现象，将给与涉事开发企业相对应的处罚。