仲量联行：广州甲级办公扩充需求第一季度未明朗

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“2016年第一季度，甲级办公楼市场整体扩充需求放缓，租赁成交相对平淡。市场整体租赁需求仍由内资公司推动，但增速有所放缓。受即将到来的供应洪峰及空置率上升的预期影响，本季度租金增速放缓。”优质零售物业市场，消费升级助力中端及特色品牌扩张，整体空置率环比小幅下降，整体平均租金与上季度基本持平，资本值及市场回报率也基本平稳。广州非保税仓库租赁需求保持稳定发展，但可选租赁空间有限，整体空置率下降。广州跨境电子商务发展迅速，但也存在不确定因素，本季度保税仓库租金录得轻微上涨。农历年后政策性刺激与广州楼价补涨因素带动下，整体住宅市场和高端住宅市场的需求大幅升温，改善型刚需和投资需求正在以相当快的速度增长。尽管限购政策仍在遏制投资需求，预计资本值仍将保持上升态势，但继续出现一季度资本值急剧增长的可能性将不大。

　　甲级办公楼

　　广州甲级办公楼租赁需求季节性放缓。第一季度传统上是甲级办公楼租赁市场淡季，加上企业对未来经济前景保守，整体扩充需求放缓，租赁成交相对平淡。另一方面，个别租户由于预算问题，较偏向愿意提供租金优惠的在建项目。

　　市场整体租赁需求仍由内资公司推动，但增速有所放缓。金融企业偏好珠江新城已竣工项目。外资公司对扩张和升级则相对谨慎，倾向于续租。

　　本季度甲级办公楼市场无新增供应。2016年第一季度，广州无新竣工项目，全市甲级办公楼存量达到420万平方米。市场正逐渐消化上季度新增的可租赁空间。

　　季节性因素及个别大厦受客户外迁导致空置率上升的双重影响下，本季度全市整体净吸纳量较低。尽管如此，由于缺乏新增供应，全市甲级办公楼空置率维持在9.1%。

　　未来供应压力及租赁需求转弱，租金及资本值保持平稳。受即将到来的供应洪峰及空置率上升的预期影响，本季度租金增速放缓，全市甲级办公楼市场租金环比仅增长0.6%。这一现象在即将面临最多新增供应的珠江新城板块尤为明显，该区域平均租金环比基本不变。

　　2016年第一季度，甲级办公楼散售市场表现较为平淡，核心区域无新增散售项目。本季度，乙级办公楼市场及新兴区域录得大宗自用型购买成交，但主流机构投资者仍更为偏好核心办公区域。

　　市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，办公需求有疲软的迹象和供应洪峰预期将增加市场风险。预期未来12个月，宏观经济增速放缓及随之而来的市场不确定性，可能一定程度上制约升级型和扩张型办公需求。虽然珠江新城部分预租表现良好的新项目将协助未来12个月净吸纳量的提高，但在此经济大环境下，新兴区域即将竣工的大量新增供应预期将面临更大租赁难度，导致整体空置率走高。

　　空置压力及疲软的租赁需求下，预期将继续限制全市甲级办公楼租金增长。投资市场方面，核心区域供应仍然不足，尽管新兴区域仍将有散售项目供应，但自用型买家偏向优质项目，并且可能转向供应充足的租赁市场，或继续聚焦在核心区的二手买卖市场。

　　零售物业

　　受益于消费升级，优质中端品牌保持扩张。广州市统计局公布的数据显示，2016年1至2月，社会消费品零售总额同比增速为8.4%，相比去年同期11.5%的增幅回落约3.5个百分点。受社会消费市场整体疲软影响，部分业绩表现不佳或成本控制存在问题的餐饮及服装品牌缩减门店，造成少数商场空置率小幅上升。

　　在整体租赁市场活跃度较低的情况下，受益于消费升级和品牌认知度提高，贴合年轻群体及家庭消费的中端品牌扩张步伐稳定，偏好已有良好销售业绩表现的成熟商场。

　　本季度优质零售物业市场无新增供应。本季度无新增供应。位于天河北商圈的新鸿基天环广场开始试营业，引进包括广州首家苹果体验店在内的大量国际品牌。

　　部分商场的业态及租户品牌调整取得了较为明显的进展，抵消了上述个别商场空置率上升造成的影响。本季度广州优质零售物业整体空置率环比小幅下降至2.1%。