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欧阳捷:上海楼市新政引社会各界广泛关注 抄底良机?

来源:阳先声  欧阳捷 广州房掌柜  2016-03-29 10:51:45
[摘要]原标题:欧阳捷:上海楼市调控,抄底良机?! 上海楼市新政引起社会各界广泛关注,不仅会影响上海未来几年房地产的走势,也会成为全国热点城市调控政策的风向标。 上海房价为什么在这个时候上涨?三句话:供求关 ...

  原标题:欧阳捷:上海楼市调控,抄底良机?!

  上海楼市新政引起社会各界广泛关注,不仅会影响上海未来几年房地产的走势,也会成为全国热点城市调控政策的风向标。

  上海房价为什么在这个时候上涨?三句话:供求关系是主要矛盾,资金廉价是最大推手,投资避险是资本本性。详情可见3月24日微信稿“房价泡沫的真相与房企应对之道”(点击阅读原文查看)。

  上海政府对于后两个矛盾是鞭长莫及的,而供求矛盾在相当长的时期内是无法平衡的,所能做的只有通过“缓释胶囊”来延后需求的爆发、抑制房价的上涨。

  如何缓解供求矛盾?其实供应与需求就是硬币的两面,只要加大供应、压缩需求,自然就可以缓解急症了。

  上海新政的确反映了这个逻辑,开门见山地提出“居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”的思路,这就映射了三个核心目标:抑制投资投机、排斥外来人口、减少高端住宅。但是显然不够,这是治标之术,缓解急症的。

  从增加供应的逻辑来看,上海只说增加土地供应,却没有具体的供地计划和措施,这是因为上海几乎无地可供,上海有大量农用地(占全部用地的49%) ,其实上海真的需要这样多的农用地吗?但是要把农用地转为建设用地,就必须修改土地利用总体规划和耕地保护规划,这就涉及到了耕地保护红线的国策,非常困难。

  不能增加土地供应,就只有在现有的土地上增加中小套型和提高容积率两条路。所以增加中小套型的政策就出来了,中小套型多了之后,土地市场的热闹会降温,因为中小套型的地块很难做高端产品,房价上不去,地价自然也就上不去了,高价地也会少了。

  但是,这次上海的政策里面没有提高容积率的提法,上海还是在追求城市品质与住房的舒适性,但是在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下,难道容积率不可以稍微提高一些吗?

  从压缩需求的逻辑看,无非是提高购房门槛来减少购房人群。路径有三:

  一是抬高外来人口购房的资格条件,不是“以市民为主”么?外来人口就让路吧,包括延长在上海工作生活时间,继续限制外地单身购房,严格审查缴金情况,严格检查单位缴金(提高单位劳动成本、挤出低端企业),延缓居住证发放时间并提高资格条件,这些都可以或明或暗的帮助提高外来人口的购房门槛。

  二是提高居民资金实力要求,因为要“以居住为主”,那就不要二套了,改善型也要放一放了,没钱的人就别想买了。有人想借钱买房,对不起,不可以!您要承诺首付款是自有资金,还要自证您的钱不是洗来的或是借来的?如果虚假,记录在案,除非离开上海,没准儿什么时候就秋后算账了。

  而且您想从非金融机构贷款也没可能了。周小川行长说,场外加杠杆是不可以的,意思很清楚:州官放火是可以的,因为政府可以控制火势,但百姓点灯不行,因为星火没准就燎原了、失控了。

  三是限制企业购房。这次专门提出企业购房再次上市交易要达到3年以上,意思是要买就先在手上放三年,看看您能不能撑得住!但这其实是留了很大的一扇窗,如果有人注册公司,合伙买上十几套房子,三年之后就可以出手,似乎比个人买房还要宽松,何况还可以卖给不限购的人呢。

        上海政策其实并不严厉,只是符合缓解的逻辑而已。

  那么,上海楼市会冷吗?一阵凉风,但不会改变季节!

  上海未来供地增加更多中小套型,整体房价会被平均。而越是高端的住宅需要的首付比例越高,拿得出大额现金的人越少,高端住宅价格也很难继续拉涨了,政府会很高兴地看到住房整体均价暂时不会上涨了。二手房房价或会微跌,也算是获利回吐吧,但不会熔断。

  去年的高价地或许有点尴尬,毕竟池子里的鱼要养的更大需要更多的时间,但现金流不等人,高端产品被逼的曲高和寡,虽然房价不会下跌(成本顶在那里),但今天的高价地不等于明天的楼栋,起码定价预期要降降了、涨势也要缓缓了。

  房价真的不会下跌么?当然是真的!如果房价这么容易跌下去,过去多年时间早就跌了不知道多少回了。更何况上海政府比我们想象的要聪明得多,控房价而不是压房价的逻辑,相信大家都懂得。

  而且,政府明说了,“本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制 ”,也就是说,信息管控将加强,以免“管中窥豹、混淆视听、火上浇油、推波助澜”,所以,某些楼盘房价的小泡泡并不会影响整体房价了。关键问题是政府发布的信息是不是能够及时、准确、真实、全面反映客观情况?如何引导社会舆论和房企、市民动向?有时候,表面上的文字并不会给我们正确的指引。

  比如,住房限购加码,公寓的机会就来了,公寓的价格也会水涨船高,跟上资产价格重估的脚步。

  再比如,上海房子买不了,周边城市的房子也有了更多的机会,显然,如果不能在上海买房,昆山、苏州也是求其次的选择,其实这不正是上海政府想要的挤出效应么?

  上海出了这样的政策,苏10条、宁17条也出了,苏州房价涨幅不逊于上海,去化周期仅剩下2个月,上海挤出效应更是加剧苏州涨势,南京一向关注民生,地价4万、房价7万已经近在眼前,诸如限价、限购、限贷、限转手等政策已经接踵而来。而宁波、合肥等热点城市或有可能成为苏州、南京的接棒者,如果这些城市房价上涨过快的话。

  限制性政策意味着房价真的远远不到下跌的时候,或许有人会说三四线城市不是也下跌了吗?三四线城市房价的拐点其实在于供求关系的逆转,什么时候特大、超大城市人口也停止增长了,并且供应充足的时候(不知道我们等不等得到那一天),或许房价才会停止增长,不过除了东京,世界上的大都市似乎都没有出现这一天,尽管房价会有波动,还是在顽强上涨的。

  不过,千万别妄谈泡沫,全国房价涨幅有限,70大中城市还是有涨有跌,上海外环均价每平米也只有1.6万元,最多只是少数城市、一些楼盘的小泡泡而已,近期调控也只会发生在少数几个城市。

  历史已经证明,每一次的调控都是一次波段抄底的良机,无论对于购房者还是开发商,您懂得。


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责任编辑:吴俊永

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