仲量联行：2015年第四季度广州办公楼新增供应显著增加

　　中国GDP在2015年第四季度同比增长6.8%，全年增长6.9%，为25年以来最慢涨幅。制造业持续表现疲软，但是服务业一如既往的出色，对2015年全年中国经济的贡献首次超过50%。零售业销售额增长保持强劲，2015年全年社会消费品零售总额实现比上年增长10.7%。但是，其中网上零售额增速大幅高于实体零售，占零售总额的比例上升至12.9%，线上零售市场继续蚕食实体零售业市场。人民币在第四季度持续贬值，致使央行动用大量外汇储备稳定汇率，这也进一步消除了中国启动一场货币战争的疑虑。

　　在宏观政策方面，中央政府进一步采取宽松的措施。利率进一步下调，信贷增长强劲，房地产市场调控也继续放松。这也致使住宅销售在第四季度大幅增长，开发商有望加快项目建设工作，从而稳定固定资产投资。供给侧改革在年末被重点提上中央政府工作日程。政府希望通过发展新动力，优化劳动力、资本、土地、技术、管理等要素配置，实现中国经济结构的调整。2016年将是改革深化的关键年，即将出台的十三五规划将指明中国未来经济发展的路线。

　　甲级办公楼市场：

　　2015年，新一届政府大力推进的金融与服务业改革强势助推中国主要城市的甲级办公楼市场需求。在仲量联行跟踪的20个城市中，有6个城市的吸纳量创出历史新高，另有3个城市接近历史高位。需求主要来源于内资金融服务、专业服务类以及高科技与信息技术企业等。越来越多的内资企业希望通过升级办公楼来提升企业形象，从而在人才竞争中获得优势。跨国企业租赁需求则总体偏弱，且扩张需求集中在上海与北京，主要满足其中国区总部的扩张。

　　另一方面，由于新兴商务区的打造，许多城市纷纷进入办公楼供应高峰期。在仲量联行跟踪的20个城市中，有5个城市的甲级办公楼新增供应量在2015年达到或接近历史高位。虽然市场需求有显著上升，但在一些1.5线和2线城市，净吸纳量相较于新增供应仍然偏低，部分城市的空置率因此继续攀升。值得注意的是，新增供应的分布主要聚集在新兴商务区，位于传统商务区的新增项目比例较低，两个区域的空置率水平在许多城市分化显著。

　　在仲量联行跟踪的20个城市的甲级办公楼市场中，上海继续领涨租金，2015年同比涨幅达到9.3%。其它一线城市也表现出稳定的租金增长态势。但是在多数1.5线与二线城市中，大量的新增供应对租金产生压力。尤其是在沈阳、成都、重庆等短期供应压力较大的城市，租金下滑显著。在一些新增供应相对较小的1.5线与二线城市，甲级办公楼租金同比上升，如南京与武汉。

　　优质零售物业市场：

　　2015年，仲量联行跟踪观察的全国30个大中型城市迎来了近1,300万平方米的零售面积入市，为竞争已经较为激烈的零售物业市场带来更多的挑战。一方面，今年传统百货业态步入寒冬，全国各地陆续关店。不仅是一些独立的百货商场因为销售不佳闭门歇业，甚至是作为购物中心内主力店的百货也纷纷退出。例如，万达广场陆续关闭多家自家经营的万达百货。由于所销售商品无法和购物中心以及线上平台进行错位区分，因此导致了如今的局面。百货业态目前虽然面临形式严峻，但仍有一些诸如北京老佛爷、上海连卡佛等高端百货逆势而上。由于定位精准、服务到位、货品齐全，这类买手制百货利用自己的品牌优势吸引到一批忠实且消费力高的优质客人。

　　另一方面，针对大众消费市场的连锁品牌在全国扩张依旧强劲，尤其以餐饮、体验式门店、娱乐、儿童类品牌为主。仲量联行研究部的数据显示，全国30个主要城市2015年零售面积净吸纳量高达800多万平方米。例如，苹果今年在中国新增6家门店；星巴克在各地合计新开500家门店；大型餐饮连锁品牌外婆家又添约50家店；儿童玩具连锁品牌玩具反斗城也开设了约27家门店。在这样的大环境下，无论是正在调整的成熟项目，还是正在招商的未来项目，各业主纷纷将旗下物业重新定位为娱乐家庭式消费场所。

　　展望2016年，仲量联行预计预计将会有1,800万平方米的零售面积开业。全国零售物业市场将迎来新一轮的供应高峰。虽然各大开发运营商将面临更严峻的挑战，但是随着中国消费者行为模式以及喜好的改变，新的品牌租赁需求也会应运而生。例如，随着中韩自贸区的建立，未来可能有越来越多的韩国美妆、护肤、餐饮品牌在中国进行拓展。从长期来看，如若政府实施更多类似于2015年中旬降低进口关税的举措，使中国居民对国内消费重新产生热情，零售物业市场所面临的供应过剩的状况有可能被缓解。

　　高端住宅市场:

　　在宽松的政策环境下，改善型需求在第四季度进一步加快释放，将住宅成交量推至新高。在仲量联行跟踪的20个主要城市中，2015年第四季度整体住宅市场成交量在上季度的高位基础上进一步大幅上升19%，并带动2015年全年成交量至近几年的新高。在高端住宅市场，成交量同样出现大幅增长，大部分城市高端住宅库存量急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算，20个城市高端住宅库存去化时间由2014年年末的20个月缩短至2015年年末的16个月。

　　伴随着市场购买热情高涨、去库存时间的大幅下滑，开发商普遍开始大幅提价。至2015年年末，我们跟踪的20个城市中有14个城市高端住宅价格较2014年出现上涨，并且部分城市年涨幅超过10%。成交活跃的一线城市房价涨幅大幅加快，而1.5线和2线城市价格涨幅也开始提速。2015年成交量普遍大涨，但是三、四线城市库存问题并未得到实质性改善。2015年年末，中央政府针对库存的问题也频频发声，表明了对当前房地产状况以及经济全局的担忧。在此背景下，房地产政策预计将会整体上保持当前的宽松态势。除了刺激需求外，在供应端，政府有望出台一些措施有加速三、四线城市去库存速度，如收储商品房作保障房等手段。