香港地价跌到不足南京一半 李嘉诚公司下降1400亿元

　　春节后，香港地政总署拍卖的一则土地，以异乎寻常的低成交价震惊了业界。

　　香港新界的一则住宅用地以不足两万港币的楼板价成交，折合人民币不足1.7万元/平方米。这一价格不仅较前两次拍卖腰斩，远低于北京上海的地价。甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半。

　　春节前，南京河西的一块土地以超过4.2万元/平米的楼板价成交，香港新界楼板价还不到南京河西的4成。

　　地价下降的同时，香港房价也接连跳水，香港地产业濒临崩盘危机。

　　香港地价下降至内地二线城市水平

　　惊现连续流拍

　　根据香港地政总署2月12日的公告，该幅土地成交总价为23.1亿港币，可兴建最高10.71万平方米的住宅。由内地房产商中海外的子公司拍得，折合楼板价1.988万港币，约合人民币1.5—1.7万左右。（以过去两年人民币兑港币的不同汇率折算）

　　这一成交价格不仅较此前拍出的几块土地腰斩，也远低于北京上海近期的土地成交价格。

　　2015年11月，上海新江湾城的一幅土地扣除保障房之后的实际楼板价达到6.1万元/平方。北京市区的一块住宅用地则在去年7月份拍出7.5万/平方的楼板价。北京上海楼板价拍出5万以上，在2014年之后已经成为家常便饭。

　　香港此次的超低地价，也不是用地段因素能解释的。即便是北京上海郊区的住宅用地，楼板价也远高于2万/平米。今年1月27日，位于上海远郊的青浦徐泾一块住宅用地拍卖成交楼板价为2.85万元/平米；另一个远郊闵行旗忠地区则在一月份拍出3万元/平米的楼板价。这两幅土地位置都位于远离市中心的郊区，只能算是上海的卫星城；名义上属于上海，其实只相当于二三线城市。

　　除了成交价低于市场预期外，香港近期还罕见的出现了多起住宅土地流拍，2015年11月以及2016年1月香港新界的两幅住宅用地，均因参与者出价过低而流拍。下图是《面包财经》根据香港地政总署资料整理的近期土地拍卖情况：

　　香港土地流拍近年极为罕见。《面包财经》查阅了香港地政总署的相关资料，从2012年4月到2015年11月，地政总署为105幅土地举行了106次招标，除上文所述的流拍外，仅有一次流拍。

　　房价下降

　　李嘉诚旗下地产公司市值损失1400多亿

　　土地流拍的同时，香港的房价也在加速下跌。

　　2016年1月，香港楼市成交量创下25年的新低，楼价连续数月跳水。根据公开的数据，2015年四季度的单季跌幅达到7.5%，进入2016年之后则加速下跌。众多研究机构预测，香港的房价将要再跌三成左右。

　　与此同时，香港大型地产公司的股价纷纷腰斩。恒生地产指数自2015年的高点至今跌幅超过38%。

　　李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，股价下降。从最高时的77.2港币跌至最低的38.2港币，腰斩有余。总市值跌去1400多亿。

　　主营商业地产的恒隆地产则从2015年高点26.2跌至本月最低的13元，最大跌幅超过50%。最近半年多，香港主要的地产商：新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等，均大幅下挫。

　　以金融和地产为主要构成的港股市场，自2015年以来，几乎交替上演着股市楼市相杀的局面。

　　港版“土地财政”将香港逼入死胡同

　　一叶落而知天下秋。

　　地价与房价下降背后，是走向穷途末路的香港版“土地财政”。

　　内地地方政府依赖土地出让金的“土地财政”模式被广为诟病，但如果跟香港比起来，只能是小巫见大巫。

　　香港并不缺少土地，但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高了香港地价和房价。

　　有数据才有真相。

　　《面包财经》根据香港地政总署公布的历年土地拍卖纪录，计算得知：自从1985年以来的30年间，香港政府一共拍卖土地730.62万平方米。以香港700多万的总人口计算，30年间，平均每人能获得的土地也就一平方左右。下图为香港地政总署历年土地拍卖面积：

　　而且这些拍出的土地不仅仅包含住宅用地，还包含了大量的商业、工业和仓储等用地。如果把这些都排除掉，再加上大量非香港人在香港置业，过去30年，香港平均每人连一平方米土地都分不到。平均到每年，仅仅能得到不足0.03个平方——还不足半张A4纸的大小，不要说一张椅子，放下一双鞋都难。

　　在严格的数量控制之下，香港土地单价一直居高不下，2009年以来，香港共拍卖土地175.6万平方，所得土地拍卖款超过3290亿港币，平均每平方米土地价格高达18.7万港币。

　　香港表面上是个低税率的城市，但是如果考虑到高地价房价变相产生的税负，则香港本地人的负担远高于其他主要的金融中心城市。

　　尽管香港政府推行各种各样的公屋政策，企图用政府的力量来解决居住问题。但至今香港人均居住面积仍然是各大城市中最小的，房价却位居全球前列，60平方以上就已经算作豪宅。

　　一手把持土地，推高地价房价；一面又假惺惺的替市民盖楼，号称“公屋”。难怪近年来香港市民对港府的不满与日俱增。

　　以倡导自由经济自诩的香港，政府居然对土地垄断控制到如此地步。真自由市场还是假自由市场？

　　全球金融市场动荡之下，香港人为造成的高地价高房价还能持续多久？