储备“2万张桌子”之后 优客工场的生意渐露雏形

　　1994年的央视春晚上，一段著名相声《点子公司》风靡全国。其兜售创意的想法被很多人看好，但囿于当时实际条件，着实不易落地。

　　如今，民间投融资体系的完善和互联网技术的发达，给“点子公司”提供了良好的生存土壤。一个优秀APP可以戳中万亿市场的痛点，并轻易赢得上亿规模融资。在国家鼓励创业创新的大环境下，这类创业公司如雨后春笋般诞生，其轻资产、小规模、分散化的运作方式也与传统公司明显不同。

　　这种趋势也引致了大量服务性需求，包括针对创业公司办公空间、工商、人力、财务、法务、创业指导等等不一而足。毛大庆创立的优客工场，正是瞄准了这一需求。用一句流行语，叫做“联合办公”。但不同于美国的WeWork，优客工场会嫁接更多的资源进来，因此带有一定孵化功能。

　　2015年3月，毛大庆从万科集团高级副总裁、北京万科首席执行官的职位上辞职，随后联合红衫资本、真格基金、创新工场等多个机构，发起优客工场项目。截至目前，优客工场在全国实现16个城市、36个项目签约，总面积12万平方米、预计容纳超过3000家企业的办公需求。

　　但毛大庆更看重的是另一个指标——2万个工位，他称之为“2万张桌子”。按照他的估算，这是一个最基本的布局规模。只有在这一规模的基础上，才可建立一定的生态系统，并将各项服务有机结合。未来优客工场的业务方向和盈利模式，也正是在这一基础之上变得明晰。

　　“2万张桌子”的逻辑

　　互联网创业公司的特征之一，是对办公空间要求不大。有些公司仅有两三个人，只需要两三个工位，以及公共的会议、业务洽谈等空间。因此，基于资源共享诞生的联合办公模式，对空间的要求也并不大。

　　像很多“联合办公”项目一样，在创立之初，毛大庆试图将使用率不高的办公空间收集起来，用作众创空间场所。很快他就发现，北京有很多体量不大的办公空间，但这些并不符合他的要求。

　　从空间体量来看，当前的联合办公项目主要有两种。一种是小体量型，即便只有500-1000平方米，也可开辟为一个办公场所；另一种属于大体量型，单个空间需要上万平方米。

　　优客工场的要求属于后者。按照毛大庆的观点，大体量空间可以容纳的企业数量比较多。若对行业来源加以筛选，空间里的企业生态会较丰富。这样有利于集中提供服务，企业也容易在业务往来过程中产生“化学反应”。

　　在北京，优客工场开设了阳光壹佰、FESCO和海龙三个项目，入驻企业近206家，其中32%为科技型创新企业，另外还包括设计创意（21%）、信息技术智能硬件（20%）、金融投资（17%）等，以及文化传媒、设计创意、通讯、财务、法务等领域。已形成一个有机“生态系统”。

　　借助互联网技术，将分散在全国各地的“生态系统”连接起来，实现诸如“云会议”等管理自动化，是毛大庆下一步要做的内容。他介绍，其目的在于搭建线上平台，形成更大的生态系统，并在此基础上陆续实现管理自动化和会员联动、撮合交易三个步骤。

　　“撮合交易”，即营造平台之上的生意可能和业务可能，逐步做大平台交易规模。这一步，既是建立该系统的根本目的，也被认为是做大优客工场估值的重要途径。据统计，优客工场在北京的三个项目，入驻企业的累积融资额已达到6.54亿人民币。若平台上的交易更为活跃，对于做大平台本身的估值大有裨益。

　　这正是“2万张桌子”的意义所在。毛大庆从进驻城市数量和线上规模效应的角度测算，认为只有做到“2万张桌子”的工位储备，才能较好实现规模效应。

　　毛大庆向21世纪经济报道记者表示，在优客工场已经签约的城市中，“2万张桌子”的规模已经基本实现。“但这只是基础”，未来将根据城市的发展速度，适当增加规模。对于创业前景较好的城市，可大幅扩充规模。

　　不只靠租金赚钱

　　到目前为止，优客工场共实现天使轮和A轮两轮融资，但并未实现盈利，也从未透露过盈利模式。毛大庆表示，当前优客工场的收入中，有90%来自工位租金收入，剩余10%来自会议室、活动场地等资源的租用。

　　主要靠租金作为收入的模式与美国的联合办公平台Wework颇为类似。但毛大庆认为，中国的创业需求较大，还可以在此基础上寻求新的盈利点，即将主要收入来源从“租桌子”的线下收入转移到线上。