毛大庆：靠土地增值已经没戏 房地产必须得模式创新

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业的发展史上定当留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。  

优客工场创始人毛大庆 楚贵峰/摄

“说老实话，现在靠土地增值已经没戏了，房地产必须得模式创新。”2015年12月2日，优客工场创始人毛大庆在接受房掌柜专访时，发出了这样的感慨。 

回溯房地产行业的黄金时代，房企拿到一块地，只要捂上几年就能赚钱，因为有巨大的土地增值收益。而这样的好日子已一去不返。 

不动产的价值远远没释放出来 

12月2日，在北京师范大学的一场演讲中，毛大庆手拿话筒微微踱着步子，一开口就讲了一个多小时。 

他从自己小学体育不及格讲起，到跑完第一个“全马”坐在浴缸里放声大哭，再到对房地产行业的感悟，娓娓道来，恰似闲庭信步。 

对于房地产业的现状，毛大庆自问自答。 

“现在你买了一块地，已经是死贵死贵，然后你再等着这块地继续涨价，什么时候能涨起来？” 

“只能靠研究产品、研究销售打法、研究新模式。但这个好多人都不会玩了。” 

换句话说，现在你抢了一块地，抢得很贵，回来还照原来土地增值的模式去做，最后可能就做不出来了，公司就歇在那里了。 

在毛大庆看来，在房地产行业，许多人过去是不动脑子的，就是靠土地溢价赚钱，不太关心客户。而在其他全竞争行业，比如手机、电视、冰箱行业， 天天得研究客户，如果客户没有了，生意是做不出来的。 

看到这里，或许你会对房地产行业的发展前景有些悲观，实则大可不必。 

“其实，中国不动产的价值远远没有被释放出来，因为模式没有创新。”毛大庆对房掌柜说，你看在美国华尔街投资的与不动产相关的领域，大量都是房地产的经营模式，而不是单纯地“买地卖房子”。 

毛大庆所说的模式创新多种多样，比如资产管理、互联网思维。2015年3月，毛大庆从万科副总裁的任上离职后，所创办的优客工场就是房地产模式创新的一个案例。“优客工场就是用一个办公模式，把企业与企业、人与人连接起来做社区。”  

社区最早是从物理空间出来的。有了互联网以后，社区可以无边界。这就是互联网思维对模式创新的启发。 

毛大庆心中的蓝图是，把办公室变成一个无限扩张的服务平台、企业交互平台、人与人的社交平台，把优客工场在北京、上海、厦门、武汉、西安的企业全部用互联网连接起来，最后变成一个站在资产平台的人际交往和商业社交平台，由此可衍生出许多新的业务。 

“互联网的利好在于它的无边界，可以链接一切的东西。而房地产的模式一旦创新，所有的房子又会被新模式装进去，这个物理的房子就会产生新的价值，而且其价值还会提升。”毛大庆说。 

找到一种新的模式很重要 

说到2015年有趣的地产现象，毛大庆对房掌柜表示，融创收购绿城、佳兆业事件，万科的股权保卫战等，都令他记忆深刻。 

2015年5月28日，融创发布公告称，终止收购佳兆业，昔日曾经一起创立融绿平台的两位老友分道扬镳，令人唏嘘。 

2015年6月18日，融创中国董事长孙宏斌说，放弃佳兆业很正常，这只是一宗生意。“赚钱容易，得人心难。” 

2015年12月6日，万科第一大股东再次易主，“宝能系”上位。这也是“宝能系”第四次增持万科A。此次增持万科股份5%后，“宝能系”的持股比例达到20.008%，一举超越华润的15.25%，第二次坐上了万科A第一大股东的交椅。 

2015年即将过去，房地产行业这一年来有着怎样的变化轨迹？ 

毛大庆认为，总体来看开发商比较困扰，找不到方向。有一些人继续坚持，一些人干脆离开了。但与此同时，一类人果断地进行转型实践。比如万达的去重资产化，链家大幅度的转型等。 

“万达是我非常钦佩的一家公司，王健林今年让我刮目相看。”据毛大庆观察，万达今年在企业的方向选择上比较决断。比如去重资产化，包括向体育、影视等未来的新兴产业转型。  

在采访中，毛大庆提到最多的两个字是“转型”。他说：“我还是对房地产很有兴趣，我现在干的这事还是与房地产深度关联，是促进房地产转型的一种创新探索。” 

“地价越来越高的背后，代表投资越来越聚集。”回顾2015年，毛大庆说，房地产市场明显更加聚集化，比如上海、北京、深圳、苏州，大约不超过10个城市。“虽然大家说各种政策利好、复苏迹象，但实际上，市场表现好的就这几个城市。” 

同时，随着今年下半年高价地频出，这几个城市也在进一步透支未来的增长空间。 

对于2016年的展望，毛大庆表示，市场会进一步分化。“在高价地密集城市，非常考验开发商的操盘、去化能力。比如每年北京有那么多的高价地，怎么去化，总会有人困难。” 

“二三线那些供大于求，房地产怎么弄也难太热的城市，也是去化的问题。” 

“还有好多房地产公司，特别是中小房企怎么抉择？企业到底还能不能干这事，干不了这事干什么事，这里面还有未来可能引发的债务问题。” 

在一口气提出如此之多的问题之后，毛大庆的回答是——“以前那种买地、盖房子的模式没有了，找到一种新的模式很重要。”