张宏伟：上海楼市基本面势会好转 “高价地”将呈常态化

　　2015年前5个月已经过去，对于上海土地市场来讲，有必要反思一下过去，展望一下未来了。尤其是在央行降准、降息、330新政等“救市”政策刺激之下，上海楼市基本面势必会快速回升好转，同时，上海土地市场环境瞬息万变，也难说不热闹，那么，怎么看待2015年以及未来上海土地市场趋势？

（同策咨询研究部总监 张宏伟）

　　同策咨询研究部数据显示，截止2015年5月31日，今年上海土地市场成交规划建筑面积636.73万平方米，成交总金额447.55亿元，同比分别下降33.39%，29.22%；同期成交 楼板价7028元/平方米，同比上涨7.86%；而从住宅用地成交楼板价来看，2015年1-5月，上海住宅类用地成交楼板价为7560元/平方米，比2014年同期9516元/平方米下跌20.55%，住宅用地价格在去年高位的基础上略有所回落。

　　截止目前来看，上海土地市场略显低迷，成交总面积及金额不如去年同期表现那么火热，住宅类用地成交楼板价也有所回落，那么，这是否意味着今年上海土地市场会持续低迷？答案是否定的。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述市场的表现并不代表6月及以后上海土地市场的趋势。由于上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张；品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外；二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域等因素，促使2015年上海二季度以后土地市场热度仍然不减，甚至再现“高价地”频出现象。综上所述，伴随着上海楼市基本面的好转，上海楼市已经步入上行通道，从下半年土地市场趋势来看，预计6月份及下半年的上海土地市场热度迅速提升，“高价地”频现也将成为常态。具体来讲：

　　第一、上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张，预计6月及以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“高价地”现象不可避免。

　　对于上海土地市场来讲，官方消息显示，未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“寸土寸金”，上海的发展空间将受到限制。从2014年全年上海已出让的土地的规划建筑面积也可以看得出来，土地市场供应的规模在大幅减少。这对于2015年6月及以后的土地市场来讲，土地市场的供不应求仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“高价地”现象不可避免。

　　比如，6月3日下午，经过华润、华发、首创等房企的激烈的角逐，大宁“高价地”姊妹地块终于热闹出炉。据媒体报道，华发联合体87.95亿竞得闸北住办用地，楼板价38062元/平方米，总价接近百亿“高价地”了。它以“高价地”的形式成交再次验证了今年土地市场“高价地”现象不可避免。

　　第三、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。

　　总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市尤其是上海这样一线核心城市的布局，尤其是最近几年，品牌房企的布局策略转向重返一二线城市，这导致一二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外。对于上海土地市场来讲，由于政策层面已经宽松，市场基本面回升已是既定趋势，此时，开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。按照这样的发展策略，上海势必成为众多品牌房企争夺的热点，2015年二季度以后上海土地市场“高价地”频现也是预料之中的事情。