杨现领：房地产经纪行业之中的“不可能三角定律”

　　如果从理论上归纳，房地产经纪行业的历史发展演变中始终面临三个与信息不对称相关的难题，历史长河中曾经出现的经纪模型都只能克服其中两个问题，留下另外一个悬而未决，我将这种现象称为房地产经纪行业的“不可能三角定律”。

　　一、房地产经纪行业的三大难题

　　第一个难题是房源曝光问题。在最基本的层面上，房地产经纪行业的核心问题是撮合信息不对称的买方和卖方。站在卖方的角度看，为了实现这一点，业主希望委托的房源获得最大限度的展示范围或曝光度，从而在最短的时间内找到出价最高的买方。那么，怎样才能吸引尽可能多的买家呢?答案显然是经纪人或经纪公司拥有足够多的房源，只有这样，买家找到潜在房源的概率才会更大。然而，在传统的经纪行业中，小而散的基本特征，加之行业准入的低门槛决定了房源是高度分散的，每一个公司都只能拥有极小一部分房源，也无法吸引足够多的买方，这导致“搜寻成本”的上升。

　　第二个难题是 “搭便车”问题，它涉及到经纪人的利益如何实现。这个问题之所以产生，是因为信息产品特有的高生产成本、低传播成本特性。尽管从整个行业来讲，最大范围的信息传播能够产生最大化的规模效应，但是对于单个信息生产者，如经纪人或经纪公司来说，前期投入时间和费用获取房源信息和业主信息，一旦公开，既有可能被买卖双方直接“跳单”，也有可能被其它经纪人免费使用，最终，信息的生产者无法获得佣金补偿。这就是所谓的“搭便车”。如果要收回信息收集的初始全部成本，避免“搭便车”，就必须限制别人使用和传播该信息，如果这样做，则会反过来影响房源的曝光度，不利于买卖双方的信息匹配。

　　第三个难题是“道德风险”问题，这涉及经纪人的选择和评价。这个问题之所以产生，是因为经纪人的行为难以被委托方所监测。例如，如果佣金是按照房屋交易价格的固定比例计算，为了获得更高的佣金，经纪人有可能会追求过高的售价，而使房屋交易的时间过长，甚至无法达到交易。当然，相反的情况也可能出现，经纪人也有可能追求房屋的交易量，因为更多的交易意味着更多的交易佣金，在这种情况下，售价有可能被经纪人故意低估。再者，即使经纪人完全按照委托人利益行事，但是由于不同经纪人之间的专业素质并不完全相同，且难以事前评估，在这种情况下，谁最能代表委托人的利益、谁才值得信任?对于处在信息劣势的买方或卖方来说，往往是一种很难的抉择，最终的结果往往是差的经纪人也有生意做，好的经纪人则被部分挤出市场。

　　这个问题之所以难以解决，是因为：其一，房屋交易的频率不高，买方或卖方很难通过一次或两次经历，对经纪人的服务质量和专业能力做出评价。其二，经纪人掌握的市场信息比买方或卖方多，事前他们无法评价要价是否过度或过低，事后，也无法对交易价格进行客观评估。因此，如何保证经纪人按照委托方(买方和卖方)的利益行事，始终是经纪行业的困境。

　　二、房地产经纪行业的“不可能三角定律”?

　　简单概括，房地产经纪行业面临三个困境：其一，如何实现房源信息最大范围的曝光度;其二，如何保障经纪人的利益，克服“搭便车”问题;其三，如何找到值得信任的经纪人，保护卖方与买方的利益，克服“道德风险”问题。

　　历史上看，无论是纵向观察美国100多年的经纪行业发展历史，还是横向对比英国、澳大利亚、中国与美国的历史实践，即便是在互联网已经大行其道的今天，这三大问题都未能同时解决，曾经在不同阶段、不同国家出现的经纪行业模型都只能解决其中两个问题。这里，我们以美国和英国作为案例来分析这个“不可能三角定律”。