贺江川：实现62亿压力大 北辰还是有信心完成

　　现场提问：您对商业地产接下来几年的形势怎么看?

　　贺江川：关于商业地产，我觉得开发商做城市综合体是房地产市场现阶段，特别是在特大城市不得不走的一条路。只有一些大开发商有实力进行这样的综合体项目开发，在拿到一些周转率慢、回报率不那么高的公建的同时，还可能相对便宜地拿到一些住宅项目，所以开发商用快周转、高利润的项目弥补了慢周转低利润的项目，综合起来这样的项目还是可以做的。

　　北辰长沙项目也算是个大的城市综合体，单项项目是547万平方米，10万人口，3万户居民，基本上挪来一个中等城市的规模，所以是一个很大的城市综合体。公建项目大概在120多万平方米，单就城市综合体，公建那部分已经是个很大的项目。

　　我觉得做综合体是大开发商在发展到这个阶段采取的一种开发策略和战略。至于综合体里面纯零售商业这一块又是个比较特殊的领域，大部分开发商是不太做得来。零售行业的变化，电商的冲击使这个行业规则和行业的竞争格局发生了很大的变化，加上电商的冲击，导致零售商业的实体也不得不跟着变化，并带来很大的运作压力。

　　现场提问：公司在中期报告中提到要关注养老和文化、旅游地产项目，目前是不是有一些进展，主要布局在哪些区域?现在华侨城等房企也在做，公司怎么看文化旅游项目的同质化竞争?

　　贺江川：从前年(2012年)开始，北辰在养老地产、文化旅游地产、会展地产及科技园区地产等新型地产方向都做了一些研究。但目前，公司还没有实际去拿这样的地，更多还是要看综合的机会。北辰将在模式和养老的各个方面研究透以后，进行实际推动。

　　现在，长沙项目里面有一个带有养老地产性质的住宅产品在进行养老地产的试点。北辰在养老地产上的研究包括两个方面，一个是养老地产，一个是养老机构本身，即养老机构的养老业务也在研究。在北京做纯粹养老机构，既是一个社会行为，也是一个商业行为。

　　现在，包括纯粹的养老机构在内，市场真正做养老地产的产品，还是良莠不齐，各个项目的表现不一，个别项目表现比较好，但大部分项目在真正养老服务方面不是很到位。

　　在文化旅游地产方面，北辰也在看一些项目，这类产品的最大好处还是在于拿地成本比较低，拿地方式比较灵活。相对弱的方面，文化旅游项目占用资金比较多，投资密度和周期比较长。对于这样的项目，北辰需要平衡现金流，实现短期收益和长期收益的平衡，来决定拿不拿这样的项目。北辰做文化旅游项目的前提是，必须在商业上有盈利。

　　在文化旅游地产方面，现在确实有不少企业都在研究，也在往所谓同质化的方向走。但实际上，开发商在拿这样的新型地产项目之时，都是很审慎的，会很理性地考虑这样的项目。

　　现场提问：参考过去几年的经验，这一轮地产市场下跌要持续到什么时间，持续多久?

　　贺江川：关于房地产市场是不是到了谷底，不同的人看法不太一样。但是现在比较公认的一个看法是，过去的十年，或者更长一段时间房地产市场在一个黄金时代。在今年开始进入白银时代，所以有一个黄金十年和白银十年的说法。是不是很准确，大家可以去分析，但是我基本认同这个说法。

　　中国的城镇化和工业化没有完成，还需要还很长时间。中央提了三个一亿，其中有两个亿都牵扯到城镇化和棚户区改造的问题，所以实际上反应了中国在城镇化和工业化的路上还有很长的路要走。伴随着这个大背景一定还有房地产业的发展期，只不过这个发展不会是一个暴利的时代。

　　从这两年来看，中央政策进入了市场化手段为主的时期。大起大落往往是行政力量比较强的时候，容易造成房地产市场大起大落。以后在针对性微调和市场化手段运用之后，房地产市场大起大落的情况不太会发生。

　　从现在来看，即使说市场不到谷底，也基本是在比较底部阶段运行，这个时候说很快会变化我觉得不现实。从各地取消限购和中央政策的微调，房地产市场还是要健康发展。从这个政策信号来看，我觉得宏观政策，金融政策会有所放松，对房地产市场会起到回暖作用。

　　随着限购政策的逐步放宽，市场有回暖迹象，我觉得这个趋势不是很猛，还是会比较平缓回升。但是这个时间会长一些，还会在市场底部延续一段时间，不会太猛烈地起落，未来的房地产市场是一个平稳调整时期。