贺江川：实现62亿压力大 北辰还是有信心完成

　　如下是北京北辰实业股份有限公司2014中期业绩会的现场问答环节实录：

　　现场提问：截止到今年七月份，北辰的合约销售额是多少，是否有信心完成今年62亿元的销售目标?上半年，北辰项目去化率大概是多少，毛利率有没有受到影响?

　　贺江川：上半年，北辰的销售面积是6.5万平方米，整个可售面积是50万平方米，所以去化率不是太高，当然这和开盘时间点有关系。

　　基本按照预定计划完成了上半年的销售计划，销售金额是11亿元，入账是14亿元，入账这一块有去年甩过来的七成，今年入账的销售金额仅占三成。

　　下半年，加上新开盘和上半年开盘的项目，北辰计划可售面积是87万平方米，计划销售36万平方米，入账面积在17万平方米，入账收入在30亿元。

　　到上半年已销售未入账的面积还有35万平方米，已销售未入账的收入还有44亿元，所以北辰实现今年的销售收入和利润指标还是比较有把握的。如果今年销售计划没有完成，将会影响北辰明年的指标，因此，虽然有很大的销售压力，北辰还是要努力去完成。

　　随着限购政策的逐步放松，下半年，房地产市场会有所回暖，也会支持北辰销售好转，不过，总体市场的观望情绪还需要一段时间才能恢复。因此，实现今年的销售目标的压力还是很大的。但从楼盘的具体情况来看，北辰现在还是有信心努力去完成这个目标。

　　现场提问：公司上半年的发展物业、投资物业、商业物业三方面利润有所下滑，下半年公司将采取哪些措施来扭转这样不利的趋势?

　　贺江川：上半年，城市环境和政策环境对北辰的业务直接影响多一些，如政府八项规定对会议、餐饮及商业都有一些不利影响。从地产方面来看，政策和市场的因素也是有压力的，在我们这个行业的企业，大家面临的问题是一样的。所以公司的销售下降是正常的，不单是北辰一家，全国房企都是如此。

　　目前，尽管市场有所下行，但全国的均价并没有下降。所以这个影响还会持续一段时间，逐渐会调整回来，但是不会很猛烈地调整。

　　面对这个形势，北辰主要采取的措施是，在投资物业方面主要采取针对性措施来化解中央政策方面的影响。在会展和酒店方面，酒店方面更多的是餐饮部分，主要是采取往大众化餐饮和特色餐饮方面去转型，来弥补公款消费、高档消费的损失。

　　在会展方面，北辰采取的是加强商务会议、学术会议及协会会议等方面的销售，政府会议有所下降。在商业方面，北辰主要采取的是一些创新模式研究，如招商、创新营销模式及电商合作方面;在零售商业板块，北辰比较小，目前还在考虑一个整体合作重组的可能性，所以在这方面也在进行和品牌厂商、商家探讨合作的可能性。

　　在开发方面，北辰采取的措施主要是针对性措施，更多的是在拿地方面，北辰认为目前是拿地的好时机。在销售策略方面更多采取价格措施，新开盘的产品价格相对低一些，后期再逐渐往高走;老盘更多采取定向目标客户销售，集体购买，或是定向目标客户的定点销售手段，加大营销宣传进行促销。

　　此外，北辰也会加快周转速度，在整个开发周期上，如前期报批、建设手续等方面加快速度，实现周转率的提高。北辰更看重长远增长，通过这些办法来提高效率。

　　现场提问：在房地产政策严峻的情况下，你们下半年有没有拿地的考虑?

　　贺江川：上半年受政策及市场供求矛盾变化的影响，整个市场观望情绪比较严重，各开发商的销售压力比较大。从拿地的趋势来看，由于大环境下销售压力比较大，各开发商买气不足，观望情绪比较浓，都放慢了步伐。

　　从一季度，特别是二季度开始，各开发商也逐步放慢了拿地的速度，土地市场在二线城市有明显降温的趋向，土地成交价格、成交量都在往下走，土地市场趋于理性和稳定。另外，各开发商去库存压力比较大，现金流比较紧张;加上房地产限贷、个人按揭贷款方面的金融信贷政策等影响，开发商在拿地方面都有所放缓。