天津楼市同城分化加剧 折射中国房地产市场缩影

　　中心城区房价坚挺，比肩一线城市，偏远郊县却要靠“蓝印户口”和让利促销保持销售;城市近郊交易活跃，偏远郊县却要面对空城质疑。2014年，在天津核心区域和偏远区县之间，房地产市场分化加剧。一花一世界，一城一中国。窥天津楼市之一斑，或能见中国地产之全豹。

　　“买房吧，不买还得涨”PK“房地产早晚要崩盘”

　　小王，天津某事业单位员工，2012年7月参加工作，月薪6000多。自工作以来，“房子”二字，就像心中的一个幽灵，让小王始终念念不忘，寝食难安。

　　念念不忘，必有回响。像全国大多数城市一样，进入2013年，天津的房价明显回暖，这让小王这种还没买房的年轻人倍感焦虑。非财经专业出身的小王，每日一个必备工作就是浏览财经新闻，分析房价走势。有人说，房地产早晚要崩盘;有人说要买赶紧买，不买还得涨。

　　“赶紧买吧，不买还得涨”，这是小王听到最多的一句话。在“惊慌失措”的抢房潮中，小王所在单位的许多人开始密集看房，平日最爱犹豫的同事也出手不凡地将一套大平米的房子收入囊中。而此时小王刚刚工作，住房公积金还不足一年，这意味着如果此时贷款，利息将会高出不少。

　　在抢房潮和观望潮中，2013年3月底，各地国五条细则终于落地。除了北京严格执行20%个税以外，包括天津在内的各省市并没有提及20%个税的问题。

　　政策虚晃一枪，而3月份的成交热潮，使得包括刚需以及改善性需求在内的大多数需求得以集中释放并被市场消化，由此导致市场成交量的提前透支，短时期内再无大量新增需求集中入市。数据显示，4、5、6月份，天津市二手房成交量持续下降，市场活跃度走低。

　　进入下半年，一部分购房者打破观望，7、8月份成交量与6月份相比有所增长;“金九银十”是楼市的传统旺季，刚性自住需求的带动，加上中小户型的房源供给也较为丰富，使得9、10月份成交量稳中有升;11、12月份，改善性需求的购房者较前期有所增加，并且临近年底购房者的成交意愿也有所增加。

　　天津链家市场部经理李晓炜表示，和巨大的成交量相比，二手房成交价格全年保持平稳态势，徘徊在每平米9000元上下，涨幅控制在5%以内，虽然和调控的预期相比，还有一定距离，但是可以说，在2013年，稳定的市场成交价也是造成各月成交量居高不下的重要原因，住房需求得到大量释放。

　　同一个城市，不同的风景

　　有专家分析表示，2014年，房地产在天津一个城市或许会出现不一样的风景，中心城区和滨海新区核心区房价仍将保持稳步上涨的态势，但一些较为偏远的区县房价则会停止上涨乃至于小幅下跌。

　　房地产专家、购房顾问网主编苏步超认为，2014年天津房价分化趋势非常明显。首先，对于天津中心主城区和滨海新区核心区，土地价格居高不下，刚性成本是房价保持高位，而且购房需求有增无减，市场需求支撑使房价仍然保持平稳上涨的态势，房价上涨后劲。“土地成本提高，购房需求不减，无疑会推高房价。”苏步超说。“但房价会出现分化，梯次价格体系形成。天津的远郊地区，一些大盘项目由于缺乏刚性需求的支撑和交通因素，房价出现下浮调整。”

　　对于天津核心区域，不少专家表示，2014年房价仍然有很强的上涨空间。

　　首先，在土地价格上，位于南开区的育梁道地块，拍出10.65亿元的价格，地面价格达22953元/平方米，溢价率达到163%，其用地性质为住宅用地。同样位于南开区的手表厂地块，总价15.2亿元，地面价格25083元/平方米，溢价率为32%，将来将开发商业和住宅。有业内人士表示，将来手表厂地块开发出来，每平方米价格将达到4-5万每平方米，同时将极大地带动周围房价的上涨。

　　同时，天津市中心城区和滨海新区核心区的购房需求并未减弱，供求之间房价自然坚挺。苏步超告诉记者，他接触的天津很多购房者，都愿意在区位优势明显的地方购房置业。但在远郊区县方面，远郊区县独有的区域优势以及“蓝印房”，受到了购房者的青睐。