北京明确新政“认房又认贷” 猛烈阻击换房需求

　　楼市调控开出一剂“猛药”——收紧信贷政策。随着北京明确“认房又认贷”，卖一买一的换房者首付比例从以前的三成大幅提至六成，部分刚需受到较大程度抑制。业内人士指出，若类似信贷收紧政策在一二线城市铺开，楼市在二季度出现成交量较大幅度下跌现象不可避免，房企的销售也将面临下滑，房价走势面临变数。不过，一些房企已着手调整产品结构，减少小户型供应。

　　1/3换房者首付翻番

　　从4月8日起，北京购房者购买二套房，无论是公积金贷款还是商业贷款，首付款比例都不得低于七成，此前执行的是六成。事实上，首付提高一成，对有足够经济实力购买二套房的人来说，影响并不明显。但央行和北京住房公积金的新政真正具有“杀伤力”的是：明确“认房又认贷”的二套房判定标准。

　　“在北京市建委房屋交易权属信息查询系统里显示无房，但通过央行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录的，将被认定为符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例必须达到六成。这等于说，我之前贷款买了一套一居室，现在想卖掉再买一套两居室，首付就得六成。但这在以前是符合首套房条件的，首付只需三成。购房者门槛显著提高了。”中原地产研究总监张大伟表示。

　　根据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占36%;新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从最初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。链家地产市场研究部张旭也表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。

　　此外，北京公积金贷款还对首套自住住房进行了严格限制，对购买首套房的刚需人群无异于“雪上加霜”。其中包括根据个人信用等级不同对最高贷款额度的限制;月收入超过北京市职工月平均工资3倍的，月还款额原则上应不低于其月收入的50%。张旭认为，相对于北京当前的房价水平，公积金贷款额度本已属偏低状态，目前新政又进一步把部分有首套需求的人挡在门外，影响范围更大。

　　销售面临变数

　　事实上，4月、5月房企将集中推盘。4月9日，金地集团发布公告称，公司在4-5月计划新推项目16个，主要分布在北京、杭州、沈阳、武汉等地。按照推盘计划，北京在4月份将有20多个新盘入市。上海、广州、深圳等地4月入市的新盘数量比3月也有较大幅度增加。

　　但张大伟认为，北京本轮调控的力度已经超过之前预期，北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期，成交量大跌将很快出现，也不排除价格松动的可能。

　　中国证券报记者从保利地产、首创置业等房企获悉，二季度推盘节凑不会有明显变化，但会根据市场情况适时调整，新盘定价也会保持平稳。

　　事实上，大部分城市已发布房地产调控细则里都提到，适时提高二套房首付比例。谢逸枫认为，北京提高二套房首付比例有示范作用，其他一线城市可能跟进。“下一个可能提高二套首付比例的城市，应该是上海。”

　　而其他城市最近也在频频收紧公积金贷款、首套房贷优惠折扣。4月8日，苏州市区、昆山市对住房公积金贷款额度进行调整：贷款额度调整为账户余额的10倍;连续按期足额缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。