“新国五条”细则出台：新政引导全年房市格局

　　房地产市场调控毫无悬念的再次成为全国“两会”热门话题。原因既在于调控数年的房地产市场，依然是牵涉百姓切身利益的焦点，更在于“两会”召开前夕，“新国五条”细则的公布，引发市场强烈反响。

　　继此前本届政府最后一次国务院常务会议讨论房地产市场调控，并出台“新国五条”之后，3月1日公布的细则明确提出了“依法严格按转让所得的20%计征”等细化措施。这一“新国五条”细则甫一出台，立即引起社会强烈关注，次日沪深股市大幅下挫，多只上市房地产股股价跌停。

　　这份一共六条的细则通知，之所以更加引人关注，在于部分条款之严厉超出市场此前预期，如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率，以及统一全国各地的限购标准等。“新国五条”会成为决定未来房地产市场格局的决定因素吗?未来房价走势究竟将何去何从?正在召开的全国“两会”上，这一细则引发代表委员的广泛讨论。

　　“新国五条出台是比较及时的。”全国人大代表、四川省住房和城乡建设厅厅长何健说，连续七八个月，全国70个大中城市房价一直上涨，个别城市还很高。他认为，现在政府出台了“新国五条”，政府工作报告也建议今年的政府工作要坚决抑制投机、投资性需求。这样的举措非常明确，即打击炒房，让住房回归到居住的功能，而不是投资和金融工具。这是国家主动释放信号，体现出加强调控的决心。

　　实际上，自2009年12月开始本轮楼市调控以来，政策经历了数次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”及其细则已是第五次调控升级。

　　对于楼市的调控，中央也一直强调，“坚持调控不动摇”。3月5 日，国务院总理温家宝在政府工作报告中再次明确指出，坚决抑制房地产市场投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

　　就在“新国五条”细则公布后，二手房市场的成交出现显著变化，部分购房者连夜签约，以避免多交税款。业内人士表示，短期而言，二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。但随着此后各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。

　　正是购房者对于“20%”税负的担心，才引发二手房市场的短期热闹，但从长远看，更多人则担忧，这一本意打击投机的税负，最后还是可能转嫁给购房者。全国人大代表巨力集团董事长杨建忠认为，卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康同样呼吁，20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化，对刚需、改善性需求的购房者应该实行“定向宽松”，不同城市附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”刚需。

　　针对“新国五条”细则会否“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，全国政协委员、住建部副部长齐骥表示，如果执行起来发现问题，会有保护措施。对此，有专家分析，此次调控将突出地区的差异化，应该会涉及对刚性需求的保护措施。齐骥同时表示，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。他透露，地方细则将在3月底出台。

　　“新国五条”及其细则，以及未来各地方的配套细则，究竟对房价将有怎样影响?全国政协委员、著名经济学家厉以宁表示，“新国五条”总的方向是希望能够把房价降下来，但开始阶段效果不会明显。因为人家对政策的不理解，会有很多猜测，还有其他因素，所以，很可能是先往上走一点，然后再慢慢地下来。住房是在供不应求的情况下，要让老百姓的需求得到满足，要让供求差距趋于缩小，这样房价才会渐渐平稳。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则判断，房地产市场整体的活跃度将持续下降两个季度左右。具体来说，住宅成交量将首先降温，这在二季度就会表现出来;其次，二季度房价涨幅将有所回落，下半年个别月份出现环比下跌，二手房降温幅度将会超过一手房，一二线城市降温幅度将超过三四线城市。