刘光宇：下半年楼市十大“悬案” 房价最热话题

　　6月，北京楼市成交量同比涨50.6%，上海同比涨30.67%，广州同比涨25%，深圳同比涨36.63%，厦门同比涨211%……全国楼市一片红，房地产市场交易量上演“疯狂6月”。

　　经过两年多的限购，开发商从偷偷摸摸的变相降价再到如今光明正大、高调的意欲涨价，对开发商来说似乎完成了从量变到质变的过程。在他们看来，楼市的未来毫无疑问，将一如既往的按照他们给楼市设计的思路走下去。但事实上开发商涨价是楼市真正回暖还是回光返照，真的不好说。

　　所谓回暖本来是以开发商前期的降价促销为代价的，然而一些开发商却将小阳春理解成可以涨价的预兆。据据北京住建委网站公布的网签数据显示，6月北京全市新建商品住宅(包含保障房)网签总量为11983套，环比5月上涨14.1%，同比去年6月则大幅上涨32.5%。另据伟业我爱我家市场研究院的监测数据显示，2012年6月北京全市新房(剔除保障房后)成交均价为20678元/平方米，环比5月上涨2.1%，较去年6月上涨0.3%。从统计数据看来，北京6月楼市首次出现“量价齐涨”。

　　虽说某些楼盘上涨有其自身的理由，但是不排除许多项目是盲目涨价。

　　楼市争议不断，但从来没有一个真正的措施解决这些疑问。在未来的半年到一年里，楼市将有更多的疑问摆在开发商和购房者面前，楼市何去何从，其实只在一转念之间。而这些疑问就像是一个个悬而未解的答案一样，又真像是悬疑案件一样，期待楼市的规律来验证谁是凶手。“悬案”一语双关。

　　一、房价还会不会下跌成为目前争议最大最热的话题。

　　如果开发商纷纷涨价，然而涨价的一个后果就是，成交量开始下跌，价格与成交量成反向走势。因为楼市的回暖与房价下调有密不可分的关系。

　　实际上，如果开发商普遍涨价，楼市可能就会又将回到当初的困境。开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。其实开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取未来的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置，这也是总理房价所要求的。虽说个别开发商可能会扛时间比较长一点，但降价是楼市唯一出路。

　　所以下半年楼市该向左走还是向右走，关键在开发商能否降价，如果不降，或许会少活两天。

　　二、开发商逆流涨价会不会催生楼市新一轮泡沫?

　　在经济下行，房地产市场处于尚未恢复元气的阶段，如果房价持续攀高，是否意味着新一轮泡沫即将出现?尽管价格回升、销售向好，但随着当年高价拿地的后果开始显现，以及上市房企大量外债的陆续到期，开发商和市场仍将面临不少新问题。