在住宅市场,过去的很长一段时间里,提的最多的两个字无疑是“刚需”。所谓刚需,其实很难给出个精准的定义,应来源于经济学中的供需弹性,而按照约定俗成的理解,大致是说那些对于买房需求很迫切,等不及的购买人群,比如婚房需求及其他等等。在限购限贷政策重压之下,纯粹以投资为目的的需求被有效的遏制了,毕竟对于投资而言,最有效率的工具是金融杠杆,调控很大程度上在于去除投资的杠杆化。
如果按需求层次来分,刚需之上相对更具有需求弹性的,被业内称之为改善型需求。顾名思义,改善型需求的重心在于改善原有居住条件,其购买目的居住与投资兼有。此类需求的买家比刚需买家更看重产品的软硬件,往往意向的面积也大于刚需。正因其需求弹性更大,因此在过去很长一段时间内,改善型需求处于观望的居多,在调控时期,对后市观望及对价格敏感是正常思维。
值得注意的是,需求只能被短期遏制却无法被消减,而最近几个改善型项目的不俗销售状况,也从实际印证了理论。对于买房者而言,价格、地段、户型、规划、附加值、品牌、物业管理等7项都是购买的考虑要素,无论刚需、改善或纯投资买家都会或多或少的考虑到,其中的区别在于不同类型的买家在上述7项中考虑的权重各有不同而已。改善需求的逐步释放,在下半年会表现的更为明显。刚需买家的考虑要素相对集中且具有较强的雷同,而改善型买家则不然,无论是购买的急迫程度、对于产品的专业程度以及对于社区产品的文化理解各异。
2023-05-22 10:00
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