徐益文：房地产市场不存在刚性需求 可谓全国糊涂

　　多年来，谈房论市，每每听到“刚性需求”的说法，我就觉得别扭。大河上下，长城内外，上至学者名流，下到黎民百姓都这么说，实在荒唐，甚至有点可笑。

　　也许有人要说，怎么啦?这有问题吗?当然有问题，而且是大问题。

　　平日里就这个话题我没少与人理论，有些人似懂非懂，多数人觉得概念性的东西没必要较真，显得漠不关心。我不这么认为，概念不清，难免认识不明，终至判断失误，行为失当，误入歧途，不可小觑。

　　在我看来，房地产市场严格地讲不存在“刚性需求”和“弹性需求”这一说，只有“有效需求”和“无效需求” 之分，以及“改善性需求”、“投机性需求”和“纯投资性需求”之别。

　　这里需要额外说明一下，之所以叫“纯投资性需求”，是因为自住同样离不开投资属性，也是投资性需求，只不过不是以投资为直接目的“纯投资性需求”而已，准确地说是“消费”连带“投资”的双重需求，前者是显性的，直接的，而后者则是隐性的，间接的。因为房地产商品天然具有“投资”和“消费”双重属性，无论是否自住，都抹煞不了“投资”的存在。消费和投资是房地产商品的双重基因，与生俱来，无法割裂。

　　还有，其实“投机性需求”也是不存在的，因为投机性需求实质还是“投资性需求”，只不过是“短线投资性需求”而已。“投机”是中国特色、中文特色的概念，据说西方国家是不存在我们所理解的“投机”概念的，国际市场“对冲基金”的投资基本上就是我们眼里的投机，但它却是最高明、最有技术含量的投资，比如索罗斯的量子基金做的就是世界公认的高超的投资。改革开放前，中国社会还有“投机倒把”一说，甚至还有“投机倒把罪”。所以“投机”这个词在中国一直是带着贬义的，至今尚未得到彻底的平反昭雪。

　　上述额外两个问题，也是业内外人士和社会大众长期没闹明白的，在此点到为止，不予详述，以免累赘。

　　话题收回来，房地产是不动产，是具有明确金融属性的资产、财产，如果说需求，对谁不是刚性需求?经济学意义上的财产只有三种：动产、不动产和知识产权。房产的消费是货币资产(动产)向不动产(房产)的转换，而不是货币资产的消失。房产本质上与货币资产无异，我们不要因为它穿上了不动产的“马甲”就认不出来了。说白了，房产就和货币一样，和金银珠宝一样，对谁都是刚性需求，不存在弹性需求。难道会有人和货币过不去?不想要?可要可不要?或者不想多要。房子，对于所有人都是只要能够有，那就一定要的，除非是死人，不然就是大笨蛋、大傻冒，或者不食人间烟火的异族另类。

　　想想看，既然对谁都是刚性需求，那还是我们听到、看到的所谓的“刚性需求”吗?恰恰相反，大家常说的“刚性需求”无一例外指的是部分人的需求。如所谓的“婚房”需求、“分家”需求等。所谓“刚性需求”只能是指“绝对需求”，而“部分人的需求”则是“相对需求”，如果说“部分人的需求”是刚性需求，那岂不等于说相对需求是绝对需求了吗?自相矛盾，不言自明，着实荒谬。