陈宝存：结束9年错误的楼市调控方式当在下半年

　　我是2008年5月20号离开咱们石家庄，到的唐山中冶，博客也是那个时期开始写的。当时的局面是集团的30多个建筑公司全都放假回家了，当时经济形势就特别差，我当时写的第一篇较有影响力也是被骂最多的一篇文章《唱空楼市就是唱空中国经济》，还有一个就是《房价大跌中国经济必将大减速》，包括当年8月份写过一个《房企过冬五攻略》的系列文章，在整个2008年的下半年写了几篇重头文章，这几篇文章还基本上都说中了后来的发展形势。

　　虽然当时在开发商我不算太专业，但是我是从整个宏观经济和房地产市场的关系上做研究，经过十年的开发经验(我到最后三年是做的土地市场的一级开发)。2008年的时候我觉得土地财政太不像话了，但是现在我从来不再说土地财政有问题了，因为我清楚了土地财政是怎么回事，可能我是全国第一个拥护土地财政的人，因为我做过这个。

　　我们在廊坊一级土地开发的是一个5760亩的项目，保守估计150万/亩一级土地开发的成本。当时政府管委会让我们25万/亩出工业用地，800亩的路这个肯定是不赚钱，建一个600亩的公园这个肯定赔钱，所有这些管网配套的建设我们是大赔的，只有住宅、商业才能卖到150万/亩。所以整个算下来，住宅商业金融用地我至少要卖到350万/亩，才能把整个项目一级土地开发成本收回来。我们不可能赔钱卖。

　　现在很多地方政府为了招商引资，工业用地、城市综合体是零地价出让的，所以他只能以高地价出让住宅和商业用地，把零地价的这部分土地补回来。现在很多人都认为，土地财政一定要结束，土地财政一定要转型，但是从目前的状况来看是不可能的。只要转型必须要有一级开发这样大量的投入去支持。转型的基础是，产业地产的用地得要出这个低价，那还要住宅地产的高地价进行回补，这种情况改变不了!

　　五年房价翻番

　　所以，我确信，五年房价翻番是没有问题的。

　　我昨天看到一条新闻，北京人均GDP五年从现在的1.2万涨到2万美元，这就是北京房价翻番的基础。再一个就是基准地价的提升，咱们石家庄是上调了43%，北京那样的城市，2009年基准地价从8800翻到了33000，但是咱们都知道，30万肯定拆不动，现在北京城内开发基本上就停滞不动了。中央政治局都解决不了拆迁这个问题。这就意味着未来房地产土地成本肯定是居高不下的。加上收入倍增、所有构成房价的因素都没有下降，所以房价肯定是要上涨的。

　　所以说“房价远远没有降到位”这句话是本世纪最大的忽悠。因为没有任何房价下降的因素，为什么会降?

　　说到整个上半年这个形势，实际上我清楚的是去年8月份之前，当时有一个政策“定向小微企业和保障房信贷宽松政策”没有推行出来。最近住建部有个副司长有个讲话，去年央行和银监会四季度所有的政策是跟中央的政府的调控政策是背道而驰的，就指的是这个政策。宽松给保障房就相当于给整个房地产行业的，原因是保障性安居工程占整个开发的70%以上。