徐益文：跌出来技术性反弹行情难以持续 警惕陷阱

　　近来，楼市回暖的论调越来越多，声音也越来越大，尤其是刚刚过去的端午小长假，全国各地楼市异常红火，似乎2年多年来所谓史上最严厉的地产调控到头了，楼市触底反弹，就此回暖复苏了。

　　这种观点从表面上看，是可以理解的。毕竟中国经济连续5个季度下滑，GDP从11.9滑落到8.1，尽管离政府既定7.5%的年度目标还有余地，但已经是典型的衰退格局，不容乐观。房地产市场尽管多年来非议不断，饱受指责，但其作为投资和内需兼备，三驾马车有其二的支柱产业地位是客观存在的，短期内无可替代。换句话说，离开房地产业的健康发展，奢谈转型阶段中国经济的“稳中求进”是不切实际的，在未来的一个时期，至少是十二五期间，不太现实。房地产业总是让人爱恨交加，我们既恐惧于其对经济环境的破坏力，又贪婪于其对经济指标的贡献度，投鼠忌器，左右为难。

　　地产求变，楼市思暖，心情尽管复杂，但动机和意愿是良好的、积极的。不过，愿望不等于现实，动机未必符合结果。

　　跌出来的技术性反弹行情难以持续

　　从今年1-5月份的数据上看，全国房地产市场总体走势确有止跌企稳的回暖迹象，而且，股市从年初开始也作出了积极的反映，截止昨日，地产指数年内累计上涨22.5%，远超大盘2.5%的涨幅，表现突出。尽管我们都知道，中国股市还谈不上是经济的晴雨表，更多是政策的风向标，甚至是领导者的体温计，但在一定程度上反映市场行情的参考价值还是有的。不过，话说回来，仅从一两个季度的市场数据和股市表现，要给出楼市趋势性回暖的结论，还是显得过于急迫，不够慎重。

　　我们不妨回过头来，仔细研读一下国家统计局公布的1-5月份全国房地产市场的相关数据。

　　首先，来看看房地产投资和销售情况

　　1-5月份，全国房地产开发投资同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点，相对1-4月比1-3月增速回落4.8个百分点而言，回落幅度的确明显收窄。商品房销售面积同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点;商品房销售额下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。

　　另外，再看看新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

　　截止5月份，全国70个大中城市中房价同比下降的城市有55个，比4月份增加了9个;上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。房价环比下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有仅6个。而且环比上涨的城市涨幅均未超过0.2%。

　　通过上述数据，我们不难发现，中国房地产市场总体上看还在下降通道中，跌势没变，不过是跌幅收窄而已。判断市场行情，国际财经界公认的标准是，连续两个季度的上涨或下跌，只能被认定为技术性而非趋势性衰退或复苏。就目前中国房地产市场情况而言，作出趋势性回暖行情判断的理由还不充分，结论还不能下得太早，充其量可以判定为技术性反弹，或者说是波段性、结构性回暖。其实质是市场“阴跌”跌出来的反弹，开发商“割肉”割出来的回暖。