端午假日期间,北京、深圳、广州和南京等标杆性城市再掀“抢房大战”。全国主要城市成交量依然热闹,购房者购房意愿依然在上升,恐慌性购房在某些城市已经出现,市场热销的胜景还在持续。
市场在全面回暖,至少开发商是这么忽悠的,至少部分专家们也是这么教育的。但从市场成交表现分析,豪宅销售在冷场,商业地产销售还处于低迷,市场仅仅是100平方米左右的普通住宅在热销,可见刚性需求在支撑市场,市场产品销售出现结构性的畸形。在这样的情形下,受利益诱惑,开发商的产品规划和销售策略开始改变,所有产品都为刚性需求而设,所有营销都为刚性需求让路。开发商不怕规划改变,就怕没人购买,适合普通购房者需求的产品大肆其道,在成交量回暖的同时,价格也在偷偷上升,刚性需求在透支。
刚性需求成为正处于低谷的开发商的救命草,而某些人由此认定刚性需求能够拯救房地产行业,是基于城市化正在快速进程中的基本判断,而中央政府在严厉的宏观调控下对地方政府的微调,睁一只眼闭一只眼,是基于城市化能拉动内需,有利于提振内需,促进中国经济发展的考虑。
据麦肯锡公司发布的报告,按照目前中国城市化的发展趋势,中国的城市人口将于2025年达到9.26亿,到2030年将突破10亿。城市化将成为中国未来经济的驱动力,带动2005~2025年70%的城市人口增长。到2025年,中国新增的3.5亿多城市人口中将有超过2.4亿的流动人口。报告称,中国个人消费的增长将主要出现在城市,“中国城市消费量在2008~2025年的增量,就足以创造一个相当于2007年德国市场总规模的新市场”。据测算,城市化率提高1个百分点,会有1000万到1200万人口从农村到城市,由于城市人口的消费是农村的2.7~3倍,约拉动最终消费增长1.6个百分点,居民消费总额大约增加1200亿元。按这个预测,如果中国城市化率在未来10年左右提高10~15个百分点,仅居民消费就可以拉动1.2万亿~1.8万亿元。考虑到消费的乘数,以3倍测算,可以拉动3.6万亿~5.4万亿元的消费总量增长。城市化能带动经济回暖,刚性需求买房能提振内需,带动城市经济的发展,而这仅仅是纸面上的算法,无法产生实际的效益。
目前房价依然高企,想尽办法引诱刚需入市,透支刚需的后果是,房地产市场无以为继,限制改善型和投资性需求入市的调控政策不放松,成交量回暖将昙花一现,楼市再次陷入低迷是必然;房价依然高企,透支刚需的另一后果是,刚性需求用了几代人的钱,买了房子,刚需过度消费了房产,而在其余消费上节衣缩食,这些人即使实现了城市化,而却是城市无效消费者,而这无法真正提振内需,相反地却抑制了内需消费,也将无法真正促进中国经济发展。
中国房地产发展不能是运动式的发展,开发商只管卖房,不管后续发展,政府只管卖地,不管城市运营。再快的城市化,再多的城市人,也不能促进带动经济发展,相反会带来更多的交通拥堵、环境下降,治安恶化的“城市病”。
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