李永岳：政府强大的力推房价下跌暴发力 局面严峻

　　我国有三个明显的房价下跌阶段，很值得玩味。

　　第一阶段大约是在2000年冬-2003春，过程有两年多，涉及范围不大，主要集中在广东、海南等地。当时房屋售价与成本价差异不太，房价下跌属于房价基数的下跌，就算房价每平方下跌50元，就让开发商很提心吊胆。当时房价下跌派生出很多烂尾楼，由此也助推购房按揭的形成及运用。

　　第二阶段是2008年夏-2009年春，过程约半年，这半年涉及到全国所有省会城市，原因在于由美国次贷危机涉及，本次房价下跌是在观望当中出现，下跌幅度在每平方米100元-500元之间。这一次房价下跌派生出国家出手救市并出现了强劲的价格反弹。

　　第三个阶段是自2010年冬-2012年春，这个过程也有一年多了，这一次涉及范围更广，不仅二线以上城市出现成交低迷，而且，有很多发达地区的乡镇的房价也出现20%左右的跌幅。在一线城市，这一次房价下跌还出现少量楼盘降价达30%的现象，有个别房屋套间成交总价直降几十万元。

　　关键是这个阶段的房价下跌，它跌到底谷了吗?这一次房价下跌的原因是什么?众口说辞指向国家的楼市调控政策。这楼市调控政策曾经被意向购房者批评是有政策，没有执行力或执行不到位，现在怎么又出现这种慢长的房价下跌局面呢?

　　来源应该是政府出让土地的能力和速度，特别是三、四线地方政府出让土地的能力和速度很快，快到开发商和开发商之间都不知道在一个三、四线城市里面，现在到底有多少个楼盘正在开工或准备开工?很有意思的是，各地方政府则一致地督促各开发商要尽快开工，加快建设速度，这样做最终的结果就是现房供应量过大。在当今楼市调控决不放松的前提下，政府强调抓项目开工，抓建设进度，实际上就是力推房价下跌，拥有强大的引发房价下跌暴发力。

　　这一次房价下跌还没有到达谷底，原因是开发商拿到土地在一定期限内必须开工，不开工则被政府督促，否则被收回土地。可以预见，在住宅地产这方面，全国开发商面临的局面是严峻的。住宅地产天平的倾斜，重力则转移到商业地产这一边，让不少好的商业地产项目步入扬眉吐气的美好时期。