张家齐：楼市需要降价 但却无力承受房企倒闭潮

　　自2010年4月30日北京率先在全国推出限购令以来，转眼已经过去了两年，在经历了多次的“空调”后，限购令夯实了政策的效果。两年下来，房价下降的预期基本确立，而房企倒闭的个案已经多次出现，如果当前的政策持续下去，房企的倒闭潮可能会蔓延，这将是楼市不能承受之重。

　　楼市需要降价，否则泡沫从高处跌落的后果难以想象——这是中央政府和购房者的共识，也是相当部分房企和市场观察人士的共识，房价继续下行的预期显然是主流，政府已经多次明确表示，要坚持调控的政策不动摇，避免“前功尽弃”。

　　不过，我们应该看到，这种坚持是有代价：比如地方债务危机的压力加大、地方房企的资金链断裂、保障房建设资金投入压力加大、房地产上下游数十个产业受拖累等。这些因素叠加，本身就是一个很大的现实危机，只是因为房价泡沫潜伏的危机更大，所以我们暂时只能避重就轻，楼市的调控是在两难中寻找矛盾的平衡点。

　　房地产是长周期产业，一旦倒闭成为一个趋势，即使有足够的财力支撑，短期内很难扭转这种局面，这一点美国、香港等地已经有过教训;2008年的楼市危机中，中央政府动用了大量的优惠政策工具和资金来刺激购房需求，带来的负面效应到目前还没有消除，超出宏观经济的承受能力，此前的方式不可能再重复，一旦出现倒闭潮，中央政府很难出手直接救助;地方性房企的倒闭，对于大量身陷债务压力的地方政府而言，更是无力救助的。

　　这样的背景下，房企的大量倒闭，很可能意味着上世纪90年代初房改以来的市场化成果“前功尽弃”，大家又重回政府分配住房时代，谁愿意回去?地方“土地财政”转型尚未成功，保障房建设的资金缺口谁来填补?

　　当前的房地产市场和宏观经济环境基本平稳，表明楼市的政策依然行走在平衡区间内，而若隐若现的房企倒闭个案，正在影响这种平衡，楼市绝对没有能力承受房企的倒闭潮，这一点需要引起各方的重视。如渣打银行最新的调研报告显示，房地产企业破产的风险还在继续增加。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后有可能更趋疲软。

　　楼市的调控应避免“过犹不及”，不能影响到供应量的断档，要给大部分房企留出活路。首当其冲的是要降地价，增加普通住宅用地的供应，给企业留出“合理利润”的空间，地价推高房价的事实已经有定论，直接降地价政策改革目前处于停滞期，用房价倒逼的方式降地价，会导致大量房企被挤死在地价下降之前;其次是尽快实质性启动普通住宅的消费支持政策，为愿意降价的房企提供市场出路。

　　房地产行业已经成为高资金门槛的行业，一旦出局，是很难再进入的，对于房地产企业而言，要明白这一现实，顺应房价下降的大势，以价换量求生存，死扛的代价可能是永远出局。