中原：“阳春”难续 土地又现溢价房企新开工减缓

　　近几周来，各地政府仍在不断出台支持首套刚需购房者的微调政策。虽然当前刚性自住购房需求被各地微调政策所鼓励，但中原对全国住宅市场的监测数据却不容乐观，4月份以来全国重点城市新房和二手房成交量呈现稳中有降的格局。由于刚性自住需求对房价更为敏感，因此，对于后市价格仍是影响成交的关键。经过今年以来近4个月的极度低迷行情，上周部分城市的土地市场出现久违的溢价成交地块，而开发商受资金压力影响，大幅减少新开工量，以此减缓工程款支付压力。

　　地方微调仍推进刚需支撑难持久

　　近几周来，各地政府支持首套刚需购房者的微调政策仍在不断出台。上周，沈阳宣布上调普通住宅价格标准，这是继上海、北京、武汉等8个城市后又一上调普通住宅标准的城市。此外，上周北京市住建委还发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》的征求意见稿，提到经适房不再适用资金监管，同时，拟允许地产商在建设过程中，提取预付款增加2个节点。这一政策将一定程度上减缓开发商在建设环节上的资金压力，有利于房屋建造开发过程的顺利推进。

　　虽然当前刚性自住购房需求被各地微调政策所鼓励，但中原对全国住宅市场的监测数据却不容乐观。据中原监测，4月份前18天，全国60个重点城市新房成交量环比3月同期下滑近一成，预计4月份成交量稳中有降的可能性较大。二手市场方面，五大重点城市4月前三周二手房成交量较三月同期均有回落，上海回落幅度达六成。据中原报价指数数据显示，五大城市的报价指数均在低位波动，预计4月二手住宅价格指数继续上涨的可能性较小，二手房市场价量将可能止升转跌。

　　土地又现溢价房企新开工减缓

　　经过今年以来近4个月的极度低迷行情，上周部分城市的土地市场由于出现久违的溢价成交地块。据中原监测，上周北京、上海、成都所成交的地块均有不同程度的溢价，其中北京东城香河园3号地块成交楼面地价达25749元/平方米，溢价率高达43%，成为2004年以来北京内城区的单价高价地。而上海嘉定和成都高新区上周出让的两幅地块，溢价率分别为27%和9%。然而，虽然这些地块打破过去数月以来土地市场已底价成交为主的格局，但与历史价格水平相比，当前成交地价仍在低位。例如，上周成都高新区出让的商住地块，3810元/平方米的楼面地价较2009年以来均价仍下降近一成。

　　受住宅市场长期低迷的影响，开发商纷纷降低新开工量，以此减缓工程款支付压力，自去年四季度以来，全国商品住宅新开工面积累计增速逐月下滑。今年一季度，全国商品住宅新开工面积累计同比出现负增长，增速为-5.2%，呈现自2009年10月以来的首次负增长。标杆房企表现亦如此，上周，保利地产公布一季度业绩数据显示，保利2012年1季度新开工面积仅244万平米，同比下降24%。但同时，全国住宅施工面积仍保持高速增长，今年一季度，全国住宅施工面积累计同比增速仍在22%的高位，说明未来住宅依然会有较为充裕的供应。