黄佳志：谈工业地产发展之路 风风雨雨历经磨难

　　风风雨雨 工业地产历经磨难

　　近些年，国家规划改革中大量占用土地，同时，一些商业用地以及住宅用地使得我国土地不断增值，现在大家看到的房价一路飙升，着实，那些房地产商狠狠的赚了一把。然而，工业用地是否也能如房地产一样开展的如火如荼呢?

　　2004年起，由于中国制造业的兴起，中国工业地产也逐渐火暴，国内外的工业地产巨头纷纷开始在中国布局，抢滩争地。到了2007年，由于受到房地产宏观调控政策的影响，工业地产发生了深刻变革：一方面，普洛斯集团、嘉民集团等全球工业地产进入中国工业地产市场;另一方面，受住宅产业结构性调控影响，国内不少大开发商也纷纷进入工业地产领域，很多人认为目前工业地产处于比较容易获得土地增值回报的阶段，前景十分看好。然而就在2008年之时，中国工业地产的形势却开始变得不容乐观。年初，一些中小企业大量倒闭，直接结果造成了工业厂房出现一定规模的控制。究其原因，最主要的是来自于通货膨胀的预期及其对工业、从而对工业地产带来的成本影响可能会加重。同时，2008年央行的紧缩性的货币政策出台，工业地产商的投资成本势必进一步攀升，这将十分不利于中国工业地产的健康发展。

　　在这充满商机同时又充满坎坷的时期，近两年中国工业地产呈现出什么样的发展特点呢?据此，昊信联行的董事长陈志豪谈到：2007年工业用地价格和工业物业租赁价格持续上涨，但涨幅放慢且趋于平稳，其中，高科技园、商务园区、仓库物流地产需求强劲，而国家出台很多与工业地产相关的政策更好的规范了工业地产市场，国内外资本继续捧热中国工业地产。2008年国内工业地产开发在走大规划、集团化之路。其中大规划主要体现在两方面：一是政府越来越主动地介入到工业地产项目规划中来，工业地产项目开发与城市规划和城市运营紧密结合;二是工业地产项目规模在加大，以往都是一两千亩，现在一般都达到三五千亩的规模。

　　面临挑战 外资房产一路追随

　　对于工业地产来说，国外工业地产的境内投资是对工业地产行业的最大冲击力。2007年开始，国外丰树、腾飞集团、普洛斯、AMB这些国外工业地产巨头纷纷高调进军中国的工业地产市场。因为中国制造业的迅速崛起和中国经济的持续快速增长，使得投资回报率不但较高而且稳定，这使得外企也想来分一杯羹，他们在中国投资的基本上都是物流业和高科技产业园，这些都是中国未来很长一段时间需求十分强劲的物业。到了2008年，由于整个出口市场和环境比较低迷，外资在中国的工业地产市场动作不大，但他们仍旧未放弃在中国继续选址和布局，AMB最近就表示将择机在成都和珠三角地区进行工业地产开发。据估计，在未来，外资还会更大规模的入驻中国的工业地产，这就实属对本土开发商的一种严峻考验。

　　此外，国内房产商的大量介入也是对工业地产行业的一个强有力的冲击力。随着住宅地产进入动荡期，房地产商不约而同把眼光投向了工业地产。而相对纯粹的工业地产开发商，房地产商具有的重要的优势就是他们拥有雄厚的资金。2008年央行发文表示不向开发商贷款购买土地，这又使得本来国内工业地产的融资渠道在有限的基础上更是雪上加霜。由此，许多房地产上市公司就拥有了良好的发展机遇，抢占了大量的市场资源。