张明：宏观调控是解决不了行业稳定发展的问题

　　——略论住房市场制度建设

　　一、宏观调控解决不了行业稳定发展的问题

　　2005年以来，我国房地产价格的上涨，导致我国进入房地产宏观调控周期，政策无所不用其极，包括金融政策、财税政策、房地产行业管理政策;但是从实际效果来看，房价要么越调控越涨，要么上涨下降，从来没有实现过市场的健康持续发;调控效果可谓差强人意。

　　一线城市房地产市场是全国市场的先导，并且在全国市场占有重要地位，我们以北京市场为例，来分析2005年以来，国家开始宏观调控以来的市场状况。

　　2005年宏观调控以来，出台的调控政策涉及的部门之多、政策出台之频繁，是任何一个行业都不能比拟的。从2005年到2008年上半年，2005年北京商品房价格实际上涨幅度超过20%，2005年以后房地产价格涨幅不断上升，与之相伴随的是交易量攀升。2008年，房地产宏观调控政策进一步收紧，加上国际金融危机的影响，北京深圳等一线城市的房价下降，年度跌幅超过20%，以北京为代表的一线城市房地产销售量同比大幅度下降，深圳等地出现了较大规模的退房潮，;2009年国家放松了宏观调控，北、上、广、深等一线城市房价出现报复性上涨，2009年和2010年一线城市房价的年均增长率超过50%，大部分城市的房价在这两年里面翻了一番;2011年下半年，房地产宏观调控的效果显现，北京的房价开始下降，三环以外均价下降接近20%。谢国忠等人认为，如果坚持宏观调控，一线城市房价整体将下降超过50%。综上所述：市场并没有按照调控者的意图来进行，而且是从来都没有实现过“持续、稳定、健康发展”

　　房地产市场宏观调控的失败还能够从市场表现略窥一二;当房价上涨时，一线城市售楼处呈现排队购房的长龙，有的人购房者甚至排队几天几夜，一个房号就能够炒到几十万元;当房价下降时，各地大量购房者要求退房，打砸售楼处事件频繁发生;这些现象表明宏观调控根本无法解决市场稳定健康发展的问题。

　　究其原因，宏观经济调控能力有待提升是一个主要原因，但是通过仅仅通过宏观调控很难实现市场的持续稳定发展是另外一个根本性原因。

　　二、我国房地产行业现行制度性缺陷

　　房地产市场稳定发展的基础在于根本性制度建设，在制度建设基础缺乏的前提下，很难保证市场。究竟有哪些制度能够保证房地产市场的健康稳定发展呢?

　　预售许可制度的缺陷：商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。例如，《城市房地产管理法》规定的 “投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可申请预售许可，开发商一般会先将土地作用权抵押用于银行贷款，25%的资金对资金对于开发商来说轻而易举的事情。在实际操作中，开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证，再通过出售一部分住房即可实现现金流为正，极大降低了风险;将去库存的压力和后续投资的资金压力全部转嫁给住房消费者或者银行，使自身有足够的资金实力和购房者博弈，很容易通过囤房、虚假认购等形式推动住房价格上涨。