陈云峰：调控下万科年报好成绩原因是多方面的

　　因为总出差，在忙项目，所以参加房地产业内的活动很少，包括论坛和访谈都参加不了。还好，广播电台采访比较方便，经济之声《央广财经评论》最近采访了万科年报之事。我觉得：调控的今天，看看万科的业绩，不能不让人佩服，更主要的是要借鉴、要学习，学习万科好榜样仍未过时。

　　房地产企业龙头万科最新公布的2011年年报显示，去年万科实现销售面积1075.3万平方米，同比增长19.8%，销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，蝉联中国房地产行业销售冠军，仍然是房地产业仅有的年度销售额进入千亿的公司。

　　跟万科亮丽的年报相比，公司董事局主席王石和总裁郁亮的年薪也引起关注。在外人看来：万科董事会主席王石在外游学，时不时的在微博上发一些花花草草、鸟兽虫鱼，年薪依然再创A股房企高管新高，他从公司领取的税后报酬总额是857万元，算上缴纳的647万元个人所得税，合计金额达1504万元，比另一家房企大佬华远地产董事长任志强税前年薪691万元多出一倍有余。我不知道任志强的华远地产的具体数据，但我估计不会超过100亿元。1200亿元的企业和100亿元的企业，实际不在一个重量级，年薪也不可比。实在牵强相比之下：至少王石的不高。每年任总都否认自己拿了这么多?我也奇怪：上市公司报表说发了，本人说没拿到，这当中是不是有问题?

　　万科能有这么好的年报原因有哪些呢?作为“经济之声特约评论员”、“中国房地产经理人联盟秘书长”的我发表了个人观点：

　　首先说明：由于房地产行业结算相对滞后1年左右。所以：上市公司的报表实际体现了2010年的经营情况，所以没能准确反映2011年的市场情况。尽管如此：数据还是有说服力的。

　　1、万科年报好成绩原因是多方面的：

　　第一：万科一直是中国房地产的龙头企业，规模在去年已经突破了1000亿，说明规模领先依然是中国房地产的发展方向。

　　第二：得益于万科的专业化精神，万科一直强调只做住宅，不去做比如旅游地产、商业地产等，保持了自己的专业化和专注度，特别是在住宅的产业化方面做出了很多有益的尝试，这是专业化的回报。

　　第三：万科已经完成在全国的一二三四线城市的合理布局，虽然因为限购在北京、上海、深圳等一线城市受的影响非常大，但万科在部分地级市产品仍然受到了市场的热捧，这些城市不限购，使得其规模没有受到限购的影响，其品牌效应也已经在二三四线城市得到了巩固。

　　2、关于房地产行业年净利率的高低。

　　2011年万科的结算净利率是15.01%，比2010年下降0.51个百分点，15%的利润率在行业内部处于什么水平?我解释道15%的年净利率是比较取中的：

　　根据行业的基本状况，15%的年净利率是比较取中的。在2011年宏观调控背景下，房企冷热不均：有的公司不仅赚不到钱，利率低的可怜，资金链也很困难。房地产行业现在出现了两极分化的情况：像一线房企以万科为代表的已经具备规模的上市公司，他们的盈利水平没有受到太大的影响;但是很多的企业在这一轮的宏观调控当中不只是支撑不住了，有的已经出局了，这是2011年中国房地产行业的变化。