面对复杂多变的国际经济生态环境,2012年中国经济发展的走向万众瞩目。2011年12月12-14日中央经济工作会议,给2012年房地产宏观面一锤定音,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展……“稳中求进”成为2012中国经济发展的主旋律和关键词。2012年房价会软着陆,2012年房地产开发企业将出现经营性转型与发展。
回顾2011年,在持续发力的调控政策下,房地产市场发生了戏剧性的急剧变化——交易量萎缩,土地流拍增多,一路高歌猛进的房价开始实质性松动下调,随之带来旧业主集体“维权的事件”越演越烈,要求退房、退订、业主断供,补偿房价,市场HOLD不住行业洗牌加剧,继以房企裁员、降薪、讨薪,出让项目股权也将陆续出现。
一.2012年楼价将回归合理水平,房价会软着陆
“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展”。这次中央经济工作会议的精神用四个字概括:“稳中求进”。“把房价回归合理水平” “回归”就是回到原来预期的水平,这个标准如何界定?所谓“房价合理”,等于国内国民生产总值增长幅度(GDP)与通货膨胀(CPI)之间平均值。就可以说,这样增幅的房价是合理了。如果中央把2012年国民生产总值GDP增长幅度为9%,通货膨胀C PI控制5%之内,就是说房价年升幅7%是合理的,是符合并能保障国民经济健康发展需要。据统计,2011年全年全国楼价在下调10-20%复杂背景下,仍然比2010年5.5%左右升幅。
1.从土地市场合理回归:2011年以来,在楼市调控的影响下,广州土地市场的活跃气氛逐渐消失殆尽。据搜房数据监控中心统计显示,2011年1月至12月26日,广州辖范围内推出经营性用地103宗,合计出让经营性土地面积383.92万平方米。但全年仅成交了56宗土地,面积共计263.4万平方米,广州全年土地出让金238.79亿,仅约为2010年455.6亿元的一半。2.楼价结构合理回归:国家统计局2011年12月公布数据显示,与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。中国指数研究院1月4日:发布的最新百城价格指数也显示,在调控持续发酵的情况下,全国100个城市住宅均价已经连续4个月环比下降,而10大城市的住宅均价不但集体下挫,且降幅继续扩大。
笔者分析在调控政策上,2011年楼市呈现“价量齐跌”格局,2012年不见得会放松,整个房地产行业2012年一季度会进入最艰难时刻,在资金方面,中小型企业资金链紧绷状态会更不好,销售受阻,没有达到预期的盈利平衡点,负债经营,行业洗牌加剧。相对于中小型企业,大企业的资金链则会相对松一些。在房价上涨预期欲望得到有效遏制,楼价下调,是为了抢占市场份额,回笼现金流,保持企业财务健康的过冬模式,稳定投资者对其企业的信用评级。
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