余丰慧：李嘉诚内地囤地首尝苦果到底预示啥？

　　和记黄埔是李嘉诚着力内地楼市的主要平台，早前就有媒体爆出，长和系在上海、武汉等地的囤地行为，并坐收增值渔利。然而，和记黄埔2010年底在上海拍下的高价地，却遭遇到2011年该区域板块价值下滑的尴尬。

　　2011年年末，上海赵巷16号地块拍卖，以14.087亿元的底价拍卖，折合楼板价仅为9559元/平方米，与一年前和黄所拿赵巷17号高价地的21436元/平方米的楼面地价相比，地价水平已缩水55%。赵巷16号地块价格下调，或将直接影响昔日“高价地”17号地块的盈利空间。

　　李嘉诚多次蝉联亚洲首富，一向以稳健经营著称。他的名言：“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去”。不但成为许多商人、企业家的座右铭，而李嘉诚本人也是忠诚的践行者，并且成功几率非常之高。特别是房地产市场，李嘉诚可谓屡战屡胜，几乎没有看走眼过。

　　早期，李嘉诚真正起家暴富是从买地、开发房地产开始。大陆改革开放以后，李嘉诚在北京等大城市的房地产也都呈现许多倍升值，赚得个盆满钵满。那么，这次李嘉诚的长和系为何看走了眼呢?李嘉诚先生的名言为何失灵了呢?

　　这说明大陆房地产调控政策正在产生效果，中央政府房地产调控不动摇的坚定决心使得房地产市场预期发生了彻底改变。房价只涨不跌的预期被逆转，作为住房主要要素的土地价格必然顺势下降。李嘉诚 先生错估了中国楼市调控威力，错误了调控政策对房价、地价的影响。

　　这说明中国内地房地产市场与香港乃至发达国家在管理体制机制上有着本质区别。香港以及其他资本主义国家土地是私有制，只要购得土地，囤积多少年都可以，只要有雄厚的现金流，从长期趋势看都能捂出个暴利至少稳赚不赔。但是，中国内地土地是公有制，购买的仅仅是70年时间的使用权，同时，政府管理部门对购得土地使用权后在开发上有明确的时间限制规定：各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等。目的就是要杜绝囤地待涨从中渔利的行为。这就是李嘉诚留给业界的印象，不仅是土地抄底，还有涉嫌“囤地”的原因。而要是真正严格执行国土部、住建部两部门的规定，囤地在内地行不通，李嘉诚“法则”在内地土地市场将失灵。

　　当然，不可否认，内地房价、地价是在过去泡沫严重、非理性畸高基础上的走低下降，一旦泡沫被挤干、地价房价回归合理价位后，房价、地价长期走高的趋势没有改变。要想盈利需要较长的囤地周期，这一方面有制度政策障碍，另一方面需要较大的时间成本，极有可能时间成本抵消了囤地利润，最终还是得不偿失。

　　在李嘉诚内地囤地首尝苦果的同时，万科、金地、招商地产等大型房企拿地谨慎。房价下降通道已经打开，土地市场走弱趋势确立。李嘉诚内地囤地首尝苦果预示房地产调控已经显露成效，只要调控不因经济下滑、地方土地税收减少甚至出现个例金融风险而戛然而止，那么，中国内楼市调控取得全胜就为期不远，房价回归合理价位就指日可待!