韩世同：中山和芜湖当地政府“土政策”弄巧成拙

　　这两天有关房地产调控是否放松的争议引起广泛关注，原因有两个：一个是新华社撰文质疑中山上调限价标准是否变相放松房价调控政策，另一个是芜湖出台的新政被指救市而暂缓执行。我认为，中山和芜湖的做法都有些自作自受、没事找事，因为他们制定的都不是按国家的要求采取的限购政策，而是当地政府自行出台的“土政策”。

　　中山的限价原本是为了避免房价控制目标超标，但弄巧成拙。原打算51天后自动取消的如意算盘落空了，所以不得不采取重新制定房价控制目标的方式上调限价标准，否则超过5800元/平方米的楼盘就不能销售。其实，这样的做法的确是符合去年房价控制目标的制定标准的，但国家并没有相关的限价政策，因此也就无从界定其上调的做法是否违规。

　　而芜湖的新政则的确有救市的嫌疑，因为其新政虽然不属于对调控政策松绑，但采取的措施却是货真价实的救市之举。因为，芜湖其实是一个既没有限购也没有限价的城市，没有限购限价又如何松绑呢?但芜湖新政所采取的购房可获契税补助、购房补贴以及入户等多项措施，与2008-2009年大举救市时有些城市所采取的举措一样，这也是确凿无误的。

　　为何中央政府目前反复强调房地产调控政策不放松，而地方政府却千方百计想要松绑呢?有两个方面的问题值得我们认真面对和思考：一个就是房地产市场是否存在硬着陆的风险?一个是地方政府因房地产成交而导致财政收入骤减的问题如何解决?

　　先谈谈房地产市场会否硬着陆的问题。目前有两种不同的看法，一种是认为会硬着陆一种认为不会。但就连坚信中国经济会软着陆的经济学家李稻葵先生日前也表示2012年中国国内经济最大的不确定性还是来自于房地产。

　　但他认为2012年房地产价格回升不太现实，房地产崩溃的可能性也非常小。如果出现60%这样崩溃性的下降，对宏观经济的影响很大。而我认为即使房地产市场如果出现20-30%的跌幅就已经构成急跌和崩盘了，因为房价的下降会导致所有的不动产虚增的价值蒸发和消失，会引发社会的恐慌和系统性的风险。

　　再谈谈地方政府财政吃紧的问题。去年地方政府的财政收入似乎并没有出现大幅下降的迹象，即使是房地产成交十分低迷的一二线限购城市。而一些非限购的二三线、三四线城市房地产市场还大多处于价量齐增的状况，因此地方和中央的财政收入都呈现出大幅增长的局面。

　　但今年恐怕情况有所不同，地方政府土地财政的计划和安排可能都要大幅度落空，去年成交低迷的房地产也不可能对税收有多大的贡献。所以，今年地方政府的财政开支可能会相当吃紧，而中央和地方政府又面临换届。

　　除非上述两个问题得到很好的安排和解决，即消除了房地产硬着陆和地方政府入不敷出的担忧，房地产调控是否放松的争议和博弈才有可能解除。而我认为，更好的做法还是应该防患于未然，可以在保持现行调控政策和目标不变的情况下，在继续抑制投资性购房需求又保持房价合理回归的同时，也适当采取一些举措防范房地产出现硬着陆。