杨朝淅：房地产实质性的降价就在今年上半年了

　　虽然目前房地产市场极其不景气，但是仍然有不少购房者认为房地产价格并没有真正下跌，这也是可以理解的，因为目前的降价只是个开始，因为降价或者说让广大购房者都能感受到的降价要有两个指标，一个是规模，一个是幅度，也就是说实质性降价是至少50%以上的楼盘降价，而且降价幅度至少超过10%。北京为例，从这两个指标来讲，只有通州达到了实质性降价的标准，而其他的地方要么是只有少数项目在降价，要么是虽然都在降，但降幅太小，几乎可以忽略不计。

　　但是从目前情况来讲，房地产的春天真的不远了，实质性的降价就在今年上半年了。

　　首先是芜湖新政暂缓执行，加上5个月前佛山的短命新政，无疑传递出了短期内中央调控不会放松的信号。这也给了那些对调控放松抱有幻想的开发商以沉重的打击，迫使他们改变自己的战略。

　　第二，有资料显示截至今年1月底，包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市的10个典型城市的新建商品住宅库存总量为5901万平方米，同比去年增长40.5%，当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。就一线城市而言，目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%;上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%;广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%;深圳新建商品住宅库存249万平方米，同比增长8.26%。随着未来几个月逐步增加的新开工面积达到销售条件，这些城市的销售压力将进一步增加，市场上供大于求的局面将更加明显。

　　第三，有关统计数据显示，今年全年房地产信托到期规模约1758亿元，其中季度高峰在三季度，为716亿元;单月高峰集中在7月，到期总额达到504亿元。这对开发商来讲无疑是一笔巨大的支出，而且是必须的支出，因为信托产品到期后不能展期，而目前开发商又缺乏其他融资渠道，房地产信托的兑付资金只能依靠销售回款了。同时6月份又是一个工程施工用集中支付的时间，对于开发商来讲无疑是雪上加霜。

　　第四，开发商的日子不但现在不好过，未来将更加艰难。以SOHO中国为例，SOHO中国2011年公司合约销售额仅109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。致使2007年上市后每年销售额同比增长率至少77%的高速发展戛然而止。而2012年230亿元销售目标刚出，就遭遇高盛与瑞银的“冷水”。两家公司预测的SOHO中国今年销售额分别仅117亿元与166亿元，瑞银甚至将SOHO中国股票由之前的“买入”下调至“中性”，高盛维持“中性”评级。