叶檀：政府鼓励普通商品房交易就是为了长期调控

　　在抑制投资投机性购房需求的同时，鼓励刚性需求、建设保障房成为确保房地产软着陆的抓手。

　　1月31日上午，温家宝总理主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》，在六项当前重点工作中，第三条即是“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。

　　抑制投机投资性需要是促进房价合理回规的前提，采取措施增加普通商品房供给、做好保障房建设和管理，是房地产市场着陆的垫子。

　　各地鼓励刚性需求的信号已经非常明显。

　　有多个地方已经放松首次购房者的房贷利率与首付款比例。《第一财经日报》报道，沪上一些中资银行首套房贷利率已逐步回归“基准利率”;同时，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。而上海市有关部门近日明确指出，今年重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策;其中，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

　　上述政策并非上海独创。媒体报道称，春节前，烟台市农行、中行、华夏银行等多家银行已经将首套房贷利率从基准上浮10%调整为上浮5%。重庆部分外资银行则松口称首套房贷最低可享受9折优惠，但中资银行仍按兵不动，利率未有松动。广州尽管大部分国有银行的执行标准并没有改变，但此前执行上浮利率的部分银行将上浮幅度进一步调降。

　　住建部从去年底已经释放风声，住房和城乡建设部部长姜伟新在年底的全国住房和城乡建设工作会议上说，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求。

　　北京、上海、重庆、武汉等地还降低了普通商品房的门槛，将更多的住房纳入普通商品房范围，购买者将享受减税优惠。而购买经适房在很多地方都可申请商贷与公积金贷款，上海等地通过经适房的产权共享政策，使经适房成为保障房资金的重要来源之一。

　　维护刚性需求的举措出台，显示决策层已经非常清楚，如果仅仅房价下跌30%，还不足以拖银行下水，可怕的是与房地产千丝万缕的各项抵押贷款与担保贷款，可怕的是房地产市场进入凝冻期，使各个基础、使地方财政玉石俱焚。无论是建设保障型住房、鼓励刚性需求，还是鼓励非毛坯修房入市，其目标非常清楚，既要稳定房价，又要保持房地产的安全交易量，避免钢铁、水泥、家电、有色金属等行业被房地产市场拖下水，让房地产拖垮了整体经济。

　　抑制投资性需求，可以抑制高速上涨的房价;鼓励刚性需求，可以让相关行业在房地产估值中枢下降的蜕变时期，不受到致命打击。